Regulierung des Wohnungsmarkts schiesst meist am Ziel vorbei

Die Wohnung ist der Lebensmittelpunkt. Ausreichender Wohnraum zu guter Qualität und einem vernünftigen Preis sind entscheidend. Bedarfsgerechtes Bauen ist der Schlüssel hierfür.

Die Wohnung ist der Lebensmittelpunkt. Ausreichender Wohnraum zu guter Qualität und einem vernünftigen Preis sind entscheidend. Bedarfsgerechtes Bauen ist der Schlüssel hierfür. Staatliche Eingriffe wie etwa Mietpreisbremse, Zweitwohnungsinitiative und Lärmschutz hingegen taugen wenig als Lösungen, im Gegenteil, sie schaden meistens und können ein Problem sogar verstärken.

 

Die Preise für Wohneigentum steigen und steigen. 2021 haben sich gemäss Immobiliendienstleister IAZI Einfamilienhäuser um 7.3% verteuert, Eigentumswohnungen um 5.2%. Der Anstieg dürfte auch 2022 weitergehen. Deshalb hat der Bundesrat Ende Januar 2022 beschieden, dass das Risiko einer abrupten Korrektur zugenommen hat. Um dem Ausfallrisiko entgegenzuwirken, hat die Landesregierung den «antizyklischen Kapitalpuffer» aktiviert: Banken müssen für jede Hypothek, die sie neu vergeben, 2.5% mehr Eigenkapital in ihrer Bilanz hinterlegen. Damit wird die Hypothekarvergabe für die Bank teurer. Der Bundesrat hofft, dass der Preisanstieg damit etwas gebremst wird. Die wissenschaftliche Forschung zeigt aber, dass der Kapitalpuffer nur eine indirekte und geringe Wirkung auf die Wohneigentumspreise hat. Die Massnahme ist allenfalls sinnvoll, um das Eigenkapital der Banken zu stärken, damit sie mit diesem Puffer eine mögliche Wirtschaftskrise überstehen können.

 

Der Kapitalpuffer ist ein Beispiel dafür, dass staatliche Eingriffe in den freien Markt oft unter Schwächen leiden, namentlich, dass sie wenig Wirkung entfalten oder gar unbeabsichtigte Schäden zeitigen.

Erstwohnungen wegen Zweitwohnungsinitiative rar

Die Zweitwohnungsinitiative wurde 2014 vom Volk angenommen, 2016 ist das zugehörige Gesetz in Kraft getreten. Der Anteil von Zweitwohnungen darf in einer Gemeinde 20% nicht übersteigen. Dies bedeutet oftmals ein Bauverbot von neuen Zweitwohnungen. Die Nachfrage nach Zweitwohnungen ist aber ungebrochen hoch, so dass die künstliche Angebotsverknappung die Kaufpreise kräftig stützt. Altbauten sind von dem Gesetz jedoch nicht betroffen. Die Folge: Altwohnungen von Einheimischen werden saniert und anschliessend aber nicht mehr als Erstwohnung vermietet, sondern als Zweitwohnung verkauft, weil sich dies finanziell besser rentiert. So mehren sich die Anekdoten, etwa aus dem Unter- und Oberengadin, dass Einheimische kaum mehr bezahlbare Mietwohnungen finden und Hotels in der Folge grosse Mühe bekunden, ihr Personal unterzubringen.

 

In Zürich werden im schweizweiten Vergleich sehr hohe Mieten für Wohnungen fällig. In der Stadt Zürich wohnen rund 435.000 Menschen. In den nächsten 20 Jahren dürften laut der Stadtverwaltung nochmals 80.0000 Personen bzw. 20% dazukommen. Es braucht also mehr Wohnungen. Projekte für (Ersatz)Neubauten von Investoren oder Baugenossenschaften wie im Brunaupark, an der Winterthurerstrasse oder an der Bederstrasse wurden jedoch von Gerichten verhindert, die Projekte ruhen derzeit oder wurden bereits aufgegeben. Die Überbauungen wurden gestoppt, weil sie die gesetzlichen Vorschriften zum Lärmschutz für neue Bauprojekte nicht erfüllen. Die Pointe: In den bestehenden Altbauten liegen die Lärmwerte wesentlich höher als sie es in den Neubauten wären. Es stellt sich die Frage, ob die Lärmschutzregulierung überhaupt realistischerweise erfüllt werden kann und ob sie nicht zu ambitionierte Ziele verfolgt. Die Nebenwirkungen für den Wohnungsmarkt sind jedenfalls gravierend. Investoren und Bauherren wenden sich anderen Projekten in Gegenden mit weniger strikten Vorschriften zu. Gebaut wird also nicht dort, wo der Bedarf am grössten ist, sondern dort, wo die Vorschriften weniger einschneidend sind.

 

Zweitwohnungsinitiative und Lärmschutz dienen primär dem Schutz der Landschaft und der Gesundheit der Bevölkerung. Ihre indirekten Wirkungen auf den Wohnungsmarkt dürfen dennoch nicht unterschätzt werden. Ein wesentlich direkterer Eingriff stellen Mietpreisbremsen dar. Die Basler Bevölkerung hat Ende November 2021 eine entsprechende Initiative gutgeheissen. Was auf den ersten Blick gut tönt, ist bei näherer Betrachtung weniger verlockend. Berlin und Genf sind abschreckende Beispiele, wie falschgeleitete Regulierung das Gegenteil dessen bewirken, was sie ursprünglich bezwecken sollten.

Unterm Strich bleibt die Erkenntnis: Eine effektive Regulierung, das heisst wirksam und ohne unerwünschte Nebeneffekte, ist kaum möglich.

Mietpreisbremse in Berlin: vermutlich ein Eigentor

Die Bremse hat die Mietpreise in Berlin nur geringfügig und vorübergehend gesenkt. Stattdessen ist die Anzahl an inserierten Mietwohnungen um 60% zurückgegangen. Es ist also wesentlich schwieriger geworden, überhaupt eine Wohnung zu finden. Die Mietpreisbremse war ausserdem verfassungswidrig und wurde nach rund einem Jahr wieder von einem Gericht aufgehoben. Der Schaden ist jedoch angerichtet und nachhaltiger, da das Vertrauen der Investoren gestört ist. Die Anzahl der baubewilligten Wohnungen ist in Berlin um 15% gesunken, während sie in Deutschland um 6% gestiegen ist.

 

Nicht nur deutsche Städte können auf (unglückliche) Erfahrungen mit der Mietpreisbremse verweisen. Genf kennt die Mietpreisbremse bereits seit 1996. In der Calvinstadt wurden seitdem aber viel weniger Bauinvestitionen pro Einwohner getätigt hat als im der Rest der Schweiz. Dieser Umstand ist besonders bitter, weil in Genf der Wohnungsleerstand ebenfalls deutlich tiefer ist als im landesweiten Vergleich. Bestandsmieten sind in Genf äussert gut geschützt. Ihre Mieten sind in den letzten 25 Jahren nahezu konstant geblieben. Sobald aber ein Mieter auszieht, schnellt die Miete für die Wohnung in die Höhe. Nach einem Wechsel des Mieters legten die Mietpreise um 11.9% zu (Durchschnitt der letzten 25 Jahre), im Spitzenjahr 2012 gar um 20%. Aus diesem Grund bleiben Einheimische dauerhaft in ihren Wohnungen, selbst wenn diese zu gross für die eigenen Bedürfnisse geworden sind. Ein weiterer negativer Aspekt: Wegen der Mietzinsbremse unterlassen Vermieter notwendige Sanierungen und reparieren nur das Notwendigste. Aufgrund ausbleibender Investitionen befinden sich viele Wohnung in einem materiell schlechten Zustand. Stattdessen müssen Neuhinzugezogene kleine Wohnungen zu hohen Mieten hinnehmen.

 

Unterm Strich bleibt die Erkenntnis: Eine effektive Regulierung, das heisst wirksam und ohne unerwünschte Nebeneffekte, ist kaum möglich. Der Bau von Wohnungen und der Ersatz von Altbauten sind das beste Mittel, um die Nachfrage nach ausreichend und bezahlbarem Wohnraum zu befriedigen.

 

 

 

Dieser Beitrag erschien erstmals in der Immobilia März 2022.

Über den Autor

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Martin Maniera

Ökonom & wissenschaftlicher Mitarbeiter Politik

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