Regulierung des Wohnungsmarkts schiesst meist am Ziel vorbei

Die Zweit­woh­nungs­in­itia­tive wurde 2014 vom Volk ange­nom­men, 2016 ist das zuge­hö­rige Gesetz in Kraft getre­ten. Der Anteil von Zweit­woh­nun­gen darf in einer Gemeinde 20% nicht über­stei­gen. Dies bedeu­tet oftmals ein Bauver­bot von neuen Zweit­woh­nun­gen. Die Nach­frage nach Zweit­woh­nun­gen ist aber unge­bro­chen hoch, so dass die künst­li­che Ange­bots­ver­knap­pung die Kauf­preise kräftig stützt. Altbau­ten sind von dem Gesetz jedoch nicht betrof­fen. Die Folge: Altwoh­nun­gen von Einhei­mi­schen werden saniert und anschlies­send aber nicht mehr als Erst­woh­nung vermie­tet, sondern als Zweit­woh­nung verkauft, weil sich dies finan­zi­ell besser rentiert. So mehren sich die Anek­do­ten, etwa aus dem Unter- und Ober­enga­din, dass Einhei­mi­sche kaum mehr bezahl­bare Miet­woh­nun­gen finden und Hotels in der Folge grosse Mühe bekun­den, ihr Perso­nal unter­zu­brin­gen. In Zürich werden im schweiz­wei­ten Vergleich sehr hohe Mieten für Wohnun­gen fällig. In der Stadt Zürich wohnen rund 435.000 Menschen. In den nächs­ten 20 Jahren dürften laut der Stadt­ver­wal­tung noch­mals 80.0000 Perso­nen bzw. 20% dazu­kom­men. Es braucht also mehr Wohnun­gen. Projekte für (Ersatz)Neubauten von Inves­to­ren oder Bauge­nos­sen­schaf­ten wie im Brunau­park, an der Winter­thu­rer­strasse oder an der Beder­strasse wurden jedoch von Gerich­ten verhin­dert, die Projekte ruhen derzeit oder wurden bereits aufge­ge­ben. Die Über­bau­un­gen wurden gestoppt, weil sie die gesetz­li­chen Vorschrif­ten zum Lärm­schutz für neue Baupro­jekte nicht erfül­len. Die Pointe: In den bestehen­den Altbau­ten liegen die Lärm­werte wesent­lich höher als sie es in den Neubau­ten wären. Es stellt sich die Frage, ob die Lärm­schutz­re­gu­lie­rung über­haupt realis­ti­scher­weise erfüllt werden kann und ob sie nicht zu ambi­tio­nierte Ziele verfolgt. Die Neben­wir­kun­gen für den Wohnungs­markt sind jeden­falls gravie­rend. Inves­to­ren und Bauher­ren wenden sich anderen Projek­ten in Gegen­den mit weniger strik­ten Vorschrif­ten zu. Gebaut wird also nicht dort, wo der Bedarf am gröss­ten ist, sondern dort, wo die Vorschrif­ten weniger einschnei­dend sind. Zweit­woh­nungs­in­itia­tive und Lärm­schutz dienen primär dem Schutz der Land­schaft und der Gesund­heit der Bevöl­ke­rung. Ihre indi­rek­ten Wirkun­gen auf den Wohnungs­markt dürfen dennoch nicht unter­schätzt werden. Ein wesent­lich direk­te­rer Eingriff stellen Miet­preis­brem­sen dar. Die Basler Bevöl­ke­rung hat Ende Novem­ber 2021 eine entspre­chende Initia­tive gutge­heis­sen. Was auf den ersten Blick gut tönt, ist bei näherer Betrach­tung weniger verlo­ckend. Berlin und Genf sind abschre­ckende Beispiele, wie falsch­ge­lei­tete Regu­lie­rung das Gegen­teil dessen bewir­ken, was sie ursprüng­lich bezwe­cken sollten.

Die Bremse hat die Miet­preise in Berlin nur gering­fü­gig und vorüber­ge­hend gesenkt. Statt­des­sen ist die Anzahl an inse­rier­ten Miet­woh­nun­gen um 60% zurück­ge­gan­gen. Es ist also wesent­lich schwie­ri­ger gewor­den, über­haupt eine Wohnung zu finden. Die Miet­preis­bremse war ausser­dem verfas­sungs­wid­rig und wurde nach rund einem Jahr wieder von einem Gericht aufge­ho­ben. Der Schaden ist jedoch ange­rich­tet und nach­hal­ti­ger, da das Vertrauen der Inves­to­ren gestört ist. Die Anzahl der baube­wil­lig­ten Wohnun­gen ist in Berlin um 15% gesun­ken, während sie in Deutsch­land um 6% gestie­gen ist. Nicht nur deut­sche Städte können auf (unglück­li­che) Erfah­run­gen mit der Miet­preis­bremse verwei­sen. Genf kennt die Miet­preis­bremse bereits seit 1996. In der Calvin­stadt wurden seitdem aber viel weniger Bauin­ves­ti­tio­nen pro Einwoh­ner getä­tigt hat als im der Rest der Schweiz. Dieser Umstand ist beson­ders bitter, weil in Genf der Wohnungs­leer­stand eben­falls deut­lich tiefer ist als im landes­wei­ten Vergleich. Bestands­mie­ten sind in Genf äussert gut geschützt. Ihre Mieten sind in den letzten 25 Jahren nahezu konstant geblie­ben. Sobald aber ein Mieter auszieht, schnellt die Miete für die Wohnung in die Höhe. Nach einem Wechsel des Mieters legten die Miet­preise um 11.9% zu (Durch­schnitt der letzten 25 Jahre), im Spit­zen­jahr 2012 gar um 20%. Aus diesem Grund bleiben Einhei­mi­sche dauer­haft in ihren Wohnun­gen, selbst wenn diese zu gross für die eigenen Bedürf­nisse gewor­den sind. Ein weite­rer nega­ti­ver Aspekt: Wegen der Miet­zins­bremse unter­las­sen Vermie­ter notwen­dige Sanie­run­gen und repa­rie­ren nur das Notwen­digste. Aufgrund ausblei­ben­der Inves­ti­tio­nen befin­den sich viele Wohnung in einem mate­ri­ell schlech­ten Zustand. Statt­des­sen müssen Neuhin­zu­ge­zo­gene kleine Wohnun­gen zu hohen Mieten hinneh­men. Unterm Strich bleibt die Erkennt­nis: Eine effek­tive Regu­lie­rung, das heisst wirksam und ohne uner­wünschte Neben­ef­fekte, ist kaum möglich. Der Bau von Wohnun­gen und der Ersatz von Altbau­ten sind das beste Mittel, um die Nach­frage nach ausrei­chend und bezahl­ba­rem Wohn­raum zu befrie­di­gen.  

  Dieser Beitrag erschien erst­mals in der Immo­bi­lia März 2022.