Vorschriften überfordern private Bauherren

In früheren Dekaden wuchsen das Schweizer BIP und die Bauausgaben sehr ähnlich. Aber seit 2015 stagnieren die Bauausgaben, während das BIP um 23.5% zunahm – beides nominell, wohlgemerkt.

Die nominellen, jährlichen Bauausgaben stossen seit einer Dekade an die 70 Mrd. Franken Decke. Berücksichtigt man jedoch die gestiegenen Baukosten (gemessen am Baupreisindex des Bundesamts für Statistik), so liegen die realen Bauausgaben heute bei nur 46 Mrd. Franken, deutlich tiefer als noch vor zehn Jahren. Die Baukosten sind seit 1998 um 46% gestiegen, damit viel stärker als die meisten anderen Preise in der Schweiz. Preise für Konsum, Produktion, Import usw. haben insgesamt um lediglich 16% zugelegt. Diese Bauteuerung dürfte ein Grund für die tieferen Bauausgaben sein.

In den letzten Jahrzehnten wuchsen die Ausgaben privater Bauherren oftmals stärker als jene der öffentlichen Bauherren. Die einzige Ausnahme war die Phase der Immobilienpreise zwischen 1990 und 1994. Aber seit 2015 wuchs der öffentliche Sektor mit rund 1% pro Jahr (nominell), während die privaten Bauausgaben stagnierten.

1999 stemmten Privatpersonen 41% aller privaten Bauausgaben, heute nur noch 29%. Hingegen haben Bau- und Immobiliengesellschaften ihren Anteil signifikant auf 33% gesteigert, übrige Anleger auf 29%. Diese Entwicklungen reflektieren verschiedene Faktoren. Erstens haben die Einsprachen deutlich zugenommen; gerade Privatpersonen haben nicht den Schnauf, um jahrelange Gerichtsprozesse durchzustehen. Zweitens sind die Bauvorschriften wesentlich komplexer geworden. 2015 existierten laut der Berner Zeitung schweizweit 140’000 Bauvorschriften. Seitdem dürfte diese Anzahl um mehrere Tausend neue, komplexere Vorschriften zugenommen haben. Raumplanungsgesetz, Umweltschutz, ISOS, kantonale und kommunale Vorgaben sowie technische Normen haben sich weiterentwickelt. Das Resultat sind widersprüchliche Auflagen und komplexe Verfahren. Es ist viel nun komplizierter, ein Baugesuch auszufüllen und die Bewilligung braucht doppelt so lange als früher.

Drittens war Bauland früher breiter verfügbar, so dass private ihr Grundstück einfacher überbauen konnten. Mit dem Raumplanungsgesetz und weniger Bauflächen rentieren sich oft nur noch Mehrfamilienhäuser. Viertens sind die Kosten für Bauland, Baumaterial und anderes deutlich gestiegen. Alle vier Faktoren begünstigen professionelle Entwickler und Investoren. Oft haben nur sie die finanziellen Mittel und das technische sowie rechtliche Know How, um heutzutage Bauvorhaben zu realisieren.

Zwei Bauwerksarten dominieren die privaten Bauausgaben: 70% macht der Wohnungsbau aus, 20% der Wirtschaftsbau (Büros, Handelsflächen, Industrie usw.). Das war schon 2002 so, noch bevor der grosse Schub beim Wohnungsbau einsetzte. Er war der wichtigste Treiber bis 2015, aber seitdem stottert der Motor. Die Folgen sind wenige freie Wohnungen und steigende Mieten. Die Einsprachen müssen begrenzt, die Bauvorschriften reduziert werden, damit wieder ausreichend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht.