Wann Aufzonungen besonders wirksam sind

Der Preis für Bauland für Mehrfamilienhäuser wird im Wesentlichen wie folgt berechnet: Ein Bauherr schätzt die zu erwartenden Mieteinnahmen und zieht davon die Baukosten sowie die gewünschte Rendite ab. Die verbleibende Differenz bestimmt den maximalen Preis, den er für das Bauland bezahlen kann.

Die Baulandpreise sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Zwischen 2008 und 2026 haben sie sich in den meisten Kantonen mindestens verdoppelt, in einzelnen Regionen sogar verfünffacht. Für diesen Anstieg gibt es mehrere Gründe: das Bevölkerungswachstum, die langjährige Tiefzinsphase, das revidierte Raumplanungsgesetz zur Eindämmung der Zersiedelung und insbesondere das geltende Mietrecht, das bestehende Mietverhältnisse schützt. Sobald eine Wohnung gebaut und vermietet ist, können die Mieten nur eingeschränkt an das Marktniveau angepasst werden. Dadurch wird es für Eigentümer oft attraktiver, Bauland unbebaut zu halten und auf weitere Wertsteigerungen zu warten. Gemäss einer Studie der Raiffeisenbanken erzielte gehortetes, unbebautes Bauland in den vergangenen 25 Jahren eine durchschnittliche Rendite von 8.1% pro Jahr. Bauland, das mit einem Mehrfamilienhaus überbaut wurde, rentierte hingegen paradoxerweise nur mit durchschnittlich 6.6%.

Vom Anstieg der Bodenpreise profitierten jedoch nicht in erster Linie Neueinzonungen – also Land, das erstmals für bauliche Zwecke genutzt werden darf –, sondern Aufzonungen. Dabei handelt es sich um Grundstücke, auf denen bereits gebaut werden darf oder bereits Gebäude bestehen, deren Nutzungsmöglichkeiten jedoch durch eine Änderung der Bau- und Zonenordnung erweitert werden. Dies kann beispielsweise durch eine höhere zulässige Gebäudehöhe, mehr Geschosse, eine grössere überbaubare Fläche oder eine höhere Ausnützungsziffer geschehen.

Im Durchschnitt steigt der Wert eines Quadratmeters Grundstück durch eine Aufzonung um 832 Franken. Eine Neueinzonung erhöht den Wert dagegen um durchschnittlich 742 Franken pro Quadratmeter. Eine Umzonung – beispielsweise von einer Büro- in eine Wohnzone – führt lediglich zu einer durchschnittlichen Wertsteigerung von 410 Franken pro Quadratmeter.

Der Hauptgrund für diesen Unterschied liegt in der Lage der Grundstücke. Aufgezonte Flächen befinden sich häufig in Städten oder Agglomerationen mit guter Verkehrsanbindung und hoher Nachfrage nach Wohnraum. Neu eingezonte Grundstücke liegen dagegen oft in ländlichen Gebieten, sind schlechter erschlossen und deshalb weniger attraktiv.

Das Potenzial für zusätzliche Wohnflächen durch Aufstockungen ist nach wie vor beträchtlich. Besonders detaillierte Daten liegen für den Kanton Zürich vor. Als bevölkerungsreichster Kanton und einer der wichtigsten Wirtschaftsräume der Schweiz eignet er sich gut als Beispiel.

Im Durchschnitt wurden in den Zürcher Wohnzonen bislang lediglich 57 % der zulässigen Geschossfläche tatsächlich ausgeschöpft. Mit anderen Worten: Selbst ohne eine Erhöhung der gesetzlich zulässigen Geschossfläche oder Ausnützungsziffer besteht noch erhebliches Verdichtungspotenzial.

Dies überrascht, da gerade im Kanton Zürich die Mieten hoch, Wohnraum knapp und viele Gemeinden hervorragend an die Arbeitsplatzzentren angebunden sind. Allein in der Stadt Zürich bestehen rund elf Quadratkilometer ungenutzte, bereits heute zulässige Wohngeschossflächen. In dieser Stadt ist eine Wohnung durchschnittlich80 Quadratmeter gross. Damit könnten dort theoretisch 140’000 zusätzliche Wohnungen entstehen.

In der Praxis dürfte dieses Potenzial jedoch nicht vollständig ausgeschöpft werden. Zwar stehen technische, statische oder rechtliche Hindernisse einer Aufstockung oft nicht entgegen, da die zusätzlichen Geschossflächen bereits nach geltendem Recht zulässig sind. Dennoch möchten viele Eigentümer ihre Liegenschaften nicht aufstocken. Hinzu kommen Einsprachen von Nachbarn oder bestehenden Mietern sowie behördliche Auflagen, die Bauprojekte verzögern oder verteuern können. Deshalb sollte in Gemeinden und Quartieren mit besonders hoher Nachfrage durchaus auch eine Erhöhung der zulässigen Geschossfläche geprüft werden.

Dass Aufzonungen den Wohnungsmarkt entlasten können, zeigt eine Studie der ETH Zürich auf Basis von Daten aus dem Kanton Zürich. Wird ein Grundstück aufgezont, entstehen dort innerhalb von zehn Jahren durchschnittlich 9 % mehr Wohnfläche und 8 % mehr Wohnungen als auf vergleichbaren Grundstücken ohne Aufzonung.

Bei der Hälfte der untersuchten Grundstücke wurde die Ausnützungsziffer um höchstens 30 % erhöht. Vereinfacht bedeutet dies beispielsweise, dass ein dreigeschossiges Gebäude um ein zusätzliches Stockwerk erweitert werden darf.

Die Studie zeigt zudem, dass der Effekt von Aufzonungen stark von den lokalen Rahmenbedingungen abhängt. Besonders grosse Aufzonungen – bei denen die Ausnützungsziffer um mehr als 30 % steigt – führen zu deutlich stärkeren Reaktionen. In diesen Fällen entstehen rund 12 % mehr Wohnfläche und damit etwa doppelt so viel zusätzlicher Wohnraum wie bei kleineren Aufzonungen. In Gebieten mit hohen Ausgangsmieten steigt die Wohnfläche sogar um rund 24 %.

Der grösste Effekt wird jedoch in sogenannten bindenden Zonen beobachtet. Dort ist die bisher zulässige Ausnützungsziffer bereits vollständig ausgeschöpft, was auf eine hohe Nachfrage nach Wohnraum hindeutet. Wird in solchen Gebieten aufgezont, nimmt die Wohnfläche im Durchschnitt um rund 30 % zu.

Aufzonungen entfalten ihre grösste Wirkung in zentralen Lagen mit guter Infrastruktur und leistungsfähiger Verkehrsanbindung. Dort ist die Nachfrage nach Wohnraum besonders hoch.

Die wirtschaftliche Logik dahinter ist einfach: Zentrale und gut erschlossene Standorte erzielen höhere Mieten. Wenn dort mehr Wohnungen gebaut werden dürfen, steigen die möglichen Mieteinnahmen. Diese zusätzlichen Erträge erhöhen den Wert des Grundstücks und schaffen einen grösseren planerischen Mehrwert.

Die durch Aufstockungen oder Neubauten entstehenden Wohnungen sind häufig hochwertig und entsprechend teuer. Sie werden deshalb meist von Haushalten mit höherem Einkommen bezogen. Dadurch werden deren bisherige Wohnungen frei, die in der Regel günstiger sind. Diese Wohnungen werden wiederum von Haushalten mit mittleren Einkommen übernommen, deren bisherige Wohnungen anschliessend ebenfalls frei werden. Solche Umzugsketten setzen sich über mehrere Stufen fort und führen dazu, dass letztlich auch Haushalte mit tieferen Einkommen bessere Chancen auf eine bezahlbare Wohnung erhalten.