Weniger Wohnungen zur Miete, aber mehr zum Kauf

Das vierte Jahr in Folge ist die Leerstandsquote in der Schweiz gesunken. 2020 standen 1.72% der Wohnungen leer, 2024 sind es noch 1.08%. Wenn der Leerstand erst einmal einen Aufstiegs- bzw. Abwärtstrend begonnen hat, dauert es in der Regel mehrere Jahre bis sich der Trend wieder umkehrt.

Dies reflektiert die Trägheit des Wohnungsmarkts. Es braucht Zeit, bis sich die Wohnungsmieten sowie die Wohnbautätigkeit anpassen. Der Leerstand beträgt noch rund 50 000 Wohnungen. In genau dieser Höhe müssten jedes Jahr neue Wohnungen hinzukommen, damit die Mietpreise nicht weiter steigen.

In 18 von 26 Kantonen ist der Leerstand 2024 im Vergleich zum Vorjahr abermals gesunken. In vielen Kantonen, in denen der Leerstandssockel 2023 noch nicht erreicht war, ist der Leerstand 2024 deutlich zurückgegangen.

In Zug, Obwalden, Genf und Zürich sind am wenigsten freie Wohnungen verfügbar. In den drei letztgenannten Kantonen ist die Quote kurioserweise gestiegen. Allerdings sprechen wir hier von Änderungen an der zweiten Stelle hinter dem Komma, die Quote hat zwischen 0.01 und 0.04 Prozentpunkte zugelegt. In diesen Kantonen hat der Leerstand ein Sockelniveau erreicht, das notwendig ist, damit der Wohnungsmarkt noch einigermassen funktioniert. Hier werden Angebot und Nachfrage am stärksten über den Mietpreis ausgeglichen. Tessin, Solothurn und Jura weisen als einzige Kantone Leerstände von 2-3% aus.

Der Datensatz umfasst 2 131 Gemeinden. In rund 200 Gemeinden der Schweiz steht keine einzige Wohnung leer. Deren Quote beträgt entsprechend 0.0%. In 400 weiteren Gemeinden bewegt sich die Quote zwischen 0.1% und 0.5%. In den meisten Gemeinden sind noch zwischen 2 und 5 Wohnungen verfügbar, in vielen anderen bis zu 50 Wohnungen. Rund 100 Gemeinden weisen einen Leerstand von über 100 Wohnungen aus. Spitzenreiter ist die Stadt St. Gallen mit 953 freien Wohnungen, gefolgt von Lugano (937) und Basel (806).

Betrachtet man die unterschiedlichen Kategorien an Wohnungen, so zeigt sich eine deutliche Abnahme des Bestands an freien Mietwohnungen um fast 4 000 Einheiten. Hingegen sind 1 000 Eigentumswohnungen sowie 700 Einfamilienhäuser zusätzlich auf den Markt gekommen.

Praktisch alle Mietpreise in der Schweiz sind in den letzten 1-2 Jahren gestiegen. Die Mietpreise für Wohnungen in Neubauten haben noch stärker zugelegt als für jene in Altbauten. Dies ist vermutlich der Grund, warum 2024 2% mehr neue Wohnungen zur Verfügung stehen als noch im Vorjahr. Aber das Plus fällt mit 79 Einheiten eher klein aus. Schliesslich hat der Leerstand von Wohnungen in Altbauten um 5.7% bzw. 2 870 Einheiten abgenommen.

Hinsichtlich der Grösse verzeichnen Wohnungen mit 5, 6 oder mehr Räumen einen höheren Leerstand als 2023. Hingegen sind Wohnungen zwischen 1 und 4 Zimmern rarer geworden. Dies liegt zum einen daran, dass die Miete für sehr grosse Wohnungen für manche Bewohner zu teuer geworden ist. Zum anderen zeitigen die Demographie und die Umstellung der Lebenspräferenzen ihre Auswirkungen, die Anzahl Alleinstehender und kleiner Familien nimmt zu.

Zur Entlastung der Bewohner muss die Bautätigkeit wieder zunehmen. Die Politik selbst kann die Bautätigkeit unterstützen, indem sie die Einsprachen wieder auf echte, schutzwürdige Interessen beschränkt, so wie es Ständerat Andrea Caroni (AR) in einem politischen Vorstoss fordert.

Bereits das zweite Jahr in Folge gibt es sowohl mehr freie Eigentumswohnungen als auch Einfamilienhäuser. Nach dem Corona-Jahr 2020 war das Angebot um 15-20% innert eines Jahres eingebrochen.

Mit dem einsetzenden Zinsanstieg hadern manche Haushalte damit, ihre Hypotheken für das Eigenheim zu tragen und müssen es verkaufen. Zudem hat sich das Preiswachstum verlangsamt, weshalb viele Eigentümer die Zeit reif für einen Verkauf erachten. Ausserdem sind viele Haus- und Wohnungsbesitzer mittlerweile in einem hohen Alter, weshalb sie ihr Eigentum ebenfalls veräussern und in eine kleinere oder betreute Unterkunft umziehen möchten.