Wie Bauvorschriften den Wohnraum verteuern

Der CLURI-Index (CRED Land-Use Restrictiveness Index) misst, wie stark Bauzonen in Schweizer Gemeinden reguliert sind. Entwickelt wurde er von Forschern der Universität Bern. Grundlage bilden eine Umfrage unter allen Schweizer Gemeinden sowie die Analyse von Vorschriften zu Einzonungen, Bewilligungsverfahren, Dichtevorgaben und weiteren baurechtlichen Regelungen.

Der Index liegt für rund 700 Gemeinden vor und setzt sich aus mehreren Teilbereichen zusammen. Er berücksichtigt unter anderem Siedlungsbegrenzungen, Bauzonenknappheit, kommunale Eingriffe in Bau- und Planungsverfahren, Einsprachen und Rekurse sowie Vorgaben zu Ausnützungsziffern, Gebäudehöhen, Bebauungsdichten sowie Umwelt- und Denkmalschutz.

Die Skala reicht von 0 Punkten (keine Einschränkungen) bis 100 Punkten (maximale Einschränkungen). Die liberalste Gemeinde der Schweiz ist Rubigen (BE) mit 22 Punkten, während Wohlen bei Bern mit 74 Punkten den höchsten Wert erreicht. Auch die Stadt Zürich weist mit 72 Punkten einen sehr hohen Regulierungsgrad auf und gehört damit zu den restriktivsten Gemeinden der Schweiz.

Der CLURI-Index setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen, die den Regulierungsgrad einer Gemeinde bestimmen. Die Grafik zeigt, wie stark diese einzelnen Faktoren in den Schweizer Gemeinden ausgeprägt sind.

Besonders häufig sind strenge Vorgaben im Umwelt- und Denkmalschutz sowie bei Dichtebeschränkungen, etwa zu Ausnützungsziffern, Gebäudehöhen oder Bebauungsdichten. Viele Gemeinden greifen zudem aktiv in Bau- und Planungsverfahren ein und behalten sich weitreichende Mitspracherechte vor.

Die kantonalen Vorgaben unterscheiden sich dagegen vergleichsweise wenig und liegen meist im mittleren Bereich. Einsprachen und Rekurse stellen in den meisten Gemeinden ebenfalls ein bedeutendes Hindernis für Bauvorhaben dar und wirken sich vielerorts besonders restriktiv aus. Nur wenige Gemeinden weisen in diesem Bereich vergleichsweise geringe Einschränkungen auf.

Die Grafik zeigt, welche Faktoren den grössten Einfluss auf die Unterschiede im Regulierungsgrad der Gemeinden haben. Sie macht deutlich, welche Vorschriften besonders stark dazu beitragen, dass Bauvorhaben je nach Standort unterschiedlich einfach oder schwierig umzusetzen sind.

Den grössten Einfluss hat die Anzahl der Behörden und Fachstellen, die an der Bewilligung eines Baugesuchs beteiligt sind. Je mehr Stellen mitentscheiden, desto aufwendiger und länger dauert das Verfahren und desto häufiger werden zusätzliche Auflagen verlangt. Ebenfalls stark ins Gewicht fallen Siedlungsbeschränkungen, beispielsweise zum Schutz von Wäldern oder Gewässern, sowie kommunale Eingriffe in Bauprojekte.

Zu den wichtigsten Einflussfaktoren gehören zudem Dichtevorgaben, etwa zu Gebäudehöhen oder Grenzabständen, sowie Einsprachen und Rekurse. Diese fünf Kriterien unterscheiden sich deutlich zwischen den Gemeinden und bestimmen wesentlich, wie einfach oder schwierig ein Grundstück bebaut werden kann.

Steigende Wohnungspreise führen normalerweise dazu, dass mehr Wohnungen gebaut werden. Wie stark der Wohnungsbau auf höhere Preise reagiert, wird mit der Preiselastizität des Wohnungsangebots gemessen. Je höher dieser Wert ist, desto leichter kann auf eine steigende Nachfrage reagiert werden.

Gemeinden mit einem CLURI-Index von 20 bis 39 Punkten erreichen eine Preiselastizität von rund 98 %. In Gemeinden mit einem Wert zwischen 60 und 79 Punkten beträgt sie dagegen nur 85 %. Das bedeutet: Steigt die Nachfrage, entstehen in einer liberal regulierten Gemeinde beispielsweise 100 neue Wohnungen, in einer stark regulierten Gemeinde jedoch nur 85. Die strengeren Vorschriften verhindern damit den Bau von rund 15 Wohnungen.

Auch bei den Baulandreserven zeigen sich Unterschiede. Gemeinden mit weniger als 50 CLURI-Punkten nutzten zwischen 2017 und 2022 durchschnittlich 10 bis 11 % ihrer unverbauten Bauzonen. Gemeinden mit strengeren Vorschriften verbrauchten im gleichen Zeitraum 12 bis 13 % ihrer Reserven und zehren damit stärker von ihrem verfügbaren Bauland.

Strenge Bauvorschriften erschweren die Erstellung neuer Wohnungen. Kann das Angebot mit der steigenden Nachfrage nicht Schritt halten, steigen die Preise für Wohneigentum und die Mieten stärker an.

Die Grafik vergleicht Gemeinden mit unterschiedlichem Regulierungsgrad. In einer Gemeinde mit 40 CLURI-Punkten erhöht eine starke Nachfrage den Preis einer durchschnittlichen Eigentumswohnung um rund 296’000 Franken. Gleichzeitig steigen die Mieten um durchschnittlich 232 Franken pro Monat.

In einer stärker regulierten Gemeinde mit 60 CLURI-Punkten fällt der Preisanstieg deutlich höher aus. Dort verteuert sich eine durchschnittliche Eigentumswohnung um 348’000 Franken, während die monatliche Miete um 260 Franken steigt. Strengere Bauvorschriften führen damit zu Mehrkosten von rund 50’000 Franken beim Kauf einer Wohnung beziehungsweise zu einer um 28 Franken höheren Monatsmiete.