Wohnungsmangel wegen unzureichender Planungsgrundlagen

«Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.» So lautet der Auftrag des Raumplanungsgesetzes an die Kantone. Sie müssen ausreichend Bauzonen einplanen, damit insbesondere genügend Wohnungen zur Verfügung stehen. Für diese langfristige Planung stützen sich die Kantone zumeist auf die Bevölkerungsprognosen des Bundesamts für Statistik (BfS), konkret das mittlere Referenzszenario. Das BfS aktualisiert seine Prognosen alle fünf Jahre.

Die erste Prognose des BfS aus dem Jahr 2002 unterschätzte die Bevölkerung fünf Jahre später im Durchschnitt aller Kantone um etwa 1%. Zehn Jahre später wich die Prognose bereits um beinahe 6% von der Realität ab. Mit jeder Aktualisierung wurden die Prognosen besser, die Abweichung der Prognose von der tatsächlichen Bevölkerungsgrösse wurde immer kleiner. Innert der ersten fünf Jahre ist die Abweichung heute meist verschwindend gering, aber mit jedem zusätzlichen Jahr wird der Prognosefehler grösser. Nach 5 Jahren unterschätzen die Prognosen (Durchschnitt aller Prognosen und Kantone) die tatsächliche Bevölkerung mittlerweile um 0.2%, nach 10 Jahren bereits um 4.1% und nach 15 Jahren um 8.8%. Diese 4.1% Prognosefehler nach 10 Jahren entspricht 13’000 Personen pro Kanton. Mit jedem zusätzlichen Jahr liegt die Prognose weitere 2’000 Personen je Kanton daneben.

Schaut man sich die Landkarte der Schweiz an, so zeigt sich, dass fünf Jahre nach den Prognosen (Durchschnitt aller verfügbaren Prognosen) die Abweichung von der tatsächlichen Bevölkerung in keinem Kanton mehr als ± 2% beträgt.

Zehn Jahre nach der Prognose sieht das Bild anders aus. Nur in Obwalden und Appenzell Innerrhoden wurde die Bevölkerungsentwicklung überschätzt. Meistens wurde sie jedoch um 3% bis 5% in den Kantonen unterschätzt.

15 Jahre nachher ist die Landkarte schon deutlich in rotes und oranges Licht getaucht. In Waadt, Schaffhausen, Glarus, Thurgau, Basel-Stadt, Aargau, Freiburg und Zürich wurde die Bevölkerung um rund 10% unterschätzt. In den meisten anderen Kantonen beträgt das Defizit zwischen 5% und 9%.

Die Bevölkerung wird oft unterschätzt über solche langen Zeitperioden von 10 bis 15 Jahren. Wenn die Kantone wegen dieser Grundlage zu wenig Bauland einzonen, entstehen zu wenige Wohnungen. Heutzutage belegen im Durchschnitt 2.2 Personen eine Wohnung. Es soll angenommen werden, dieser Wert bleibt in der Zukunft konstant. 5 Jahre nach der Prognose wird der Bedarf lediglich um 10’000 Wohnungen unterschätzt. 10 Jahre später liegt die Nachfrage aber bereits 150’000 Wohnungen über den Erwartungen, 15 Jahre später erhebliche 340’000 Wohnungen. Zum Vergleich: der Leerstand beträgt derzeit 50’000 Wohnungen bzw. 1%.

Unterlassen die Kantone also eine regelmässige Aktualisierung, droht in allen Kantonen in den nächsten Jahren eine Verschärfung am Wohnungsmarkt. Die jüngste Prognose des BfS stammt aus dem Jahr 2025. Falls die bisherigen Prognosefehler bestehen bleiben, lässt sich die Anzahl fehlender Wohnungen je Kanton in 2030, 2035 und 2040 herleiten (also in 5, 10 und 15 Jahren). Im Aargau wird der Bedarf an Wohnungen 2035 um 20’000 Stück unterschätzt. In Bern und Wallis ebenso. Im Kanton Zürich fehlen im Jahr 2035 weitere 40’000 Wohnungen, 2040 sogar 120’000.

Die Grafik weist nach, dass die unterschätzte Bevölkerungsentwicklung den Wohnungsleerstand reduziert. Fünf Jahre nach der Prognoseerstellung beträgt der Koeffizient 0.08%. Da zu diesem Zeitpunkt der Prognosefehler aber bloss bei 0.22% liegt (siehe erste Grafik), sinkt der Leerstand um vernachlässigbare 0.2% x 0.08% = 0.016 Prozentpunkte.

Anders sieht es nach zehn Jahren aus. Der Koeffizient ist zwar mit 0.04% kleiner, aber der Prognosefehler ist deutlich grösser mit 4.1%. Damit sinkt der Leerstand um 0.16 Prozentpunkte. Dies ist ein spürbarer Einfluss, beträgt doch der Leerstand in der Schweiz derzeit 1.00%

Diese Analysen zeigen, dass der Prognosefehler nach fünf Jahren noch kaum relevanten Einfluss auf den Wohnungsmarkt ausübt. Aber 10 bis 15 Jahre später sind die negativen Auswirkungen am Wohnungsmarkt deutlich spürbar.

Der heutige Wohnungsmangel ist unter anderem ein Resultat der ungenügenden Planung. Keine Prognose dieser Welt kann es leisten, auf 15 Jahre hinaus die Bevölkerungsentwicklung sehr präzise vorherzusagen. Es liegt in der Natur von Prognosefehlern, dass sie mit jedem zusätzlichen Jahr wachsen. Die richtige Massnahme ist es daher, die Bauzonen nicht alle 15 Jahre zu überprüfen, sondern bereits alle fünf Jahre. Denn für diese Zeiträume sind die Prognosen relativ zuverlässig, die Auswirkungen von Fehlern begrenzt. Dies sollte dazu führen, dass die Kantone ihre Bauzonen öfters aktualisieren und bei Bedarf neue Flächen einzonen oder in Richtplänen eine grössere Verdichtung ermöglichen. Damit sollten sie in der Lage sein, einen Wohnungsmangel, wie er heute herrscht, künftig zu verhindern. Denn für den freien Markt als auch für staatliche Interventionen ist es sehr schwierig, ausreichend Wohnungen anzubieten, wenn die Rahmenbedingungen wie etwa die Planung an Bauzonen mangelhaft sind.