Affitti più cari a causa dei ricorsi

Uno studio condotto dalla SSIC in varie Città e Cantoni mostra che negli ultimi anni le opposizioni e i ricorsi contro i progetti edilizi sono aumentati in molti luoghi. Inoltrare delle opposizioni è gratuito e ciò spesso causa dei ritardi di anni nella realizzazione dei progetti edilizi, creando possibili vantaggi per gli interessi individuali degli opponenti (ad esempio preservare l’imprendibile vista sul lago dalla propria abitazione, che verrebbe compromessa dalla nuova costruzione). Nella città di Zugo sono state presentate opposizioni contro il 40% delle domande di costruzione: un nuovo record. Per la prima volta nel 2022, il tribunale dei ricorsi in materia edilizia del Cantone di Zurigo ha registrato oltre 1’000 ricorsi. L'ondata di opposizioni degli ultimi anni incide sui tempi di approvazione delle domande di costruzione e quindi sull'attività di costruzione di abitazioni.

In tutti i Cantoni della Svizzera, l’approvazione di una domanda di costruzione richiede oggi più tempo rispetto a 10 anni fa, nonostante la digitalizzazione abbia ormai preso piede. Esistono oggi più norme nel settore dell’edilizia che regolano la costruzione in modo più severo e rendono più impegnativo l'esame delle domande di costruzione. Alcuni uffici preposti alla costruzione sono alle prese con un maggiore ricambio del personale e in alcuni luoghi vengono presentate più domande di costruzione rispetto al passato. Ma l'aumento su larga scala del tempo necessario per ottenere la licenza edilizia - nella maggior parte dei Cantoni di almeno il 50%, in alcuni addirittura il doppio - è in gran parte dovuto al maggior numero di opposizioni. L'attesa media per un permesso è ora di cinque mesi, rispetto ai due o tre mesi di dieci anni fa.

Ogni anno dovrebbero essere costruite circa 50'000 abitazioni per assorbire la domanda aggiuntiva derivante dalla crescita della popolazione e dalla composizione delle economie domestiche. Nel 2018 sono state edificate 53'000 abitazioni, ma da allora il quantitativo necessario non è più stato raggiunto. Il calo delle domande di costruzione indica che non vi sarà un cambiamento di tendenza nel 2023 e nel 2024. Le spese per la costruzione di abitazioni sono scese, per la prima volta in 13 anni, sotto la soglia dei 3'000 franchi per abitante. Il recente trend di interporre spesso opposizioni dilata i tempi di approvazione di una domanda di costruzione e aumenta l'incertezza riguardo all’approvazione o meno della domanda stessa. Di conseguenza, i committenti privati e pubblici sono meno propensi a realizzare nuove abitazioni.

Le opposizioni incidono significativamente sul fatto che vengono edificate meno abitazioni rispetto alla domanda. Di conseguenza, gli sfitti sono in calo da diversi anni e il tasso di abitazioni vuote a livello nazionale è ora solo dell'1.15%. Se il tasso di abitazioni vuote è troppo basso, i locatori possono aumentare l’affitto, se invece il tasso è troppo alto, essi devono abbassare gli affitti. Dal punto di vista statistico c’è una quota di abitazioni vuote che porta alla stagnazione degli affitti. Questa quota varia da Cantone a Cantone. Tuttavia, in 21 cantoni su 26, l'attuale tasso di abitazioni vuote è inferiore alla quota considerata «neutra» e ciò dovrebbe portare a un aumento degli affitti. In base alle stime, un tasso di abitazioni vuote dell'1% al di sotto della quota «neutra» porta a un aumento dell’affitto pari allo 0.6%.