Mehr Einsprachen erhöhen Mietpreise

Eine SBV-Recherche bei verschiedenen Städten und Kantonen zeigt, dass Einsprachen und Rekurse gegen Bauprojekte vielerorts in den letzten Jahren zugenommen haben. Die Erhebung von Einsprachen ist kostenlos und führt oft zu einer jahrelangen Verzögerung von Bauprojekten, was für Partikularinteressen (z.B. die schöne Aussicht aus der eigenen Wohnung auf den See bewahren, die durch das neue Gebäude sonst beeinträchtigt wäre) missbraucht werden kann. In der Stadt Zug wurden mittlerweile gegen 40% der Baugesuche Einsprachen eingereicht, ein neuer Rekord. Das Baurekursgericht des Kantons Zürich hat 2022 erstmals über 1 000 Rekurse registriert. Die Flut an Einsprachen in den letzten Jahren beeinträchtigt die Dauer bis zur Bewilligung von Baugesuchen und damit die Wohnbautätigkeit.

In jedem Kanton der Schweiz dauert es heute länger als vor 10 Jahren bis ein Baugesuch bewilligt ist. Dies obwohl die Digitalisierung Einzug hält. Es wurden mehr Baunormen entwickelt, welche das Bauen stärker regulieren und die Prüfung von Baugesuchen anspruchsvoller machen. Manche Bauämter haben mit einer höheren Fluktuation beim Personal zu kämpfen und mancherorts werden mehr Baugesuche gestellt als in der Vergangenheit. Aber die grossflächige Zunahme der Bewilligungsdauer – in den meisten Kantonen um min. 50%, in mehreren sogar eine Verdoppelung – ist zu einem guten Teil auf mehr Einsprachen zurückzuführen. Mittlerweile wartet man im landesweiten Schnitt fünf Monate auf die Bewilligung, vor 10 Jahren waren es nur zwei bis drei Monate.

Rund 50 000 Wohnungen sollten jedes Jahr gebaut werden, um die zusätzliche Nachfrage infolge des Bevölkerungswachstums und der Haushaltsbildung zu absorbieren. 2018 wurden 53 000 Wohnungen erstellt, seitdem wurde die notwendige Anzahl nicht mehr erreicht. Die rückläufigen Baugesuche deuten auf keinen Trendwechsel im 2023 und 2024 hin. Die preisbereinigten Ausgaben für den Bau von Wohnungen sind erstmals seit 13 Jahren wieder unter die Marke von 3 000 Franken pro Einwohner gesunken. Die zahlreichen Einsprachen der jüngeren Vergangenheit erhöhen die Bewilligungsdauer eines Baugesuchs und steigern die Unsicherheit, ob ein Baugesuch überhaupt genehmigt wird. Dementsprechend sind private und institutionelle Bauherren weniger geneigt, neue Wohnungen zu errichten.

Die Einsprachen tragen viel dazu bei, dass zu wenige Wohnungen gemessen am Bedarf entstehen. In der Folge sinken die Leerstände seit mehreren Jahren, schweizweit beträgt die Leerstandsquote nur noch 1.15%. Ist der Leerstand zu tief, können Vermieter höhere Mietpreise verlangen. Ist der Leerstand zu hoch, müssen sie die Mietpreise senken. Statistisch betrachtet gibt es also ein gewisses Niveau an Leerständen, das zu stagnierenden Mietpreisen führt. Dieses Niveau variiert von Kanton zu Kanton. Aber in 21 von 26 Kantonen bewegt sich der aktuelle Leerstand unter dem jeweiligen "miet-neutralen» Niveau, was zu steigenden Mietpreisen führen dürfte. Gemäss Schätzungen führt ein Leerstand von 1% unter dem neutralen Niveau zu einer Mietpreiserhöhung von 0.6%.