Cercasi sostenibilità finanziaria ed ecologica nel settore immobiliare

Nel 2023 gli investimenti immobiliari diretti hanno generato un rendimento complessivo dell’1,4% in tutti i segmenti immobiliari. Si tratta di un valore relativamente basso, considerato che nel decennio precedente era in media del 6%.

Il rendimento complessivo è costituito da due componenti, da un lato dal cash flow netto che con il 3,2% ha contribuito positivamente al rendimento complessivo. Questo si spiega ad esempio con l’aumento del tasso di interesse di riferimento e quindi con le maggiori entrate da locazioni. Dall’altro, il rendimento complessivo è costituito dalla variazione del valore contabile dovuta al fatto che dopo lungo tempo la Banca nazionale svizzera ha aumentato tra il giugno 2022 e il giugno 2023 il tasso di riferimento rapidamente da -0,75% all’1,75%. Come conseguenza, gli immobili hanno perso l’1,7% di valore nei libri contabili (a causa della differenza di arrotondamento, il risultato della sottrazione 3,2% - 1,7% è di 1,4%, anziché del previsto 1,5%). L’aumento dei tassi d’interesse ha fatto sì che per la prima volta da 20 anni hanno perso valore contabile tutti i segmenti immobiliari, dagli immobili residenziali e da quelli adibiti ad uso ufficio o commerciale fino agli edifici industriali.

Secondo un sondaggio di EY del gennaio 2024, quasi l’80% degli investitori immobiliari professionali intervistati ritiene che la correzione dei valori contabili proseguirà anche nel 2024, poiché finora si è tenuto conto solo in modo contenuto delle riduzioni di valore nei libri contabili. L’indagine è stata tuttavia condotta prima del marzo 2024, quando la BNS ha ridotto il tasso di riferimento all’1,5%.

Nell’anno in corso sono ipotizzabili ulteriori riduzioni dei tassi fino all’1,0%. Di conseguenza, le correzioni dei prezzi dovrebbero proseguire nel 2024 per la maggior parte dei segmenti immobiliari. Mentre due terzi degli intervistati dichiara che il volume degli investimenti rimarrà stabile, il 18% prevede una flessione e il 16% un aumento. Di conseguenza, nel 2024 le nuove commesse per nuove costruzioni e risanamenti dovrebbero attestarsi leggermente al di sotto del livello dell’anno precedente. Le correzioni dei prezzi dell’anno scorso e di quello in corso dovrebbero creare a partire dal 2025 le basi per un incremento degli investimenti in immobili e attività edilizie.

La sostenibilità ecologica è un fattore sempre più importante per il valore finanziario di un immobile. 85 intervistati su 100 ritengono che la differenza di prezzo tra immobili ecologici e immobili a maggior impatto ambientale si accentuerà. La definizione di standard minimi vincolanti per l’efficienza energetica degli edifici residenziali, dedotti dalla Strategia energetica 2050, creerebbe la necessaria sicurezza di pianificazione per le misure di ammodernamento. Quanto più gli immobili rispettano la tassonomia del «Green Deal» europeo, tanto più conveniente sarà il finanziamento di terzi.

Secondo Wüest Partner, oggi l’80% dei committenti ritiene il rendimento finanziario determinante per investire in un determinato immobile. Questa percentuale non cambierà nemmeno tra cinque anni: il rendimento rimane il criterio più importante. L’ubicazione e la microposizione degli immobili seguono con il 60% e il 40%, rispettivamente al secondo e al terzo posto. I criteri «rigidi» tradizionali restano quindi la base decisionale più importante per gli investitori.

Ma a partire dal quarto posto le cose cambiano: mentre finora la protezione dell’ambiente svolgeva un ruolo solo secondario, a medio termine assumerà un’importanza sempre maggiore.

Se oggi il 20% degli investitori ritiene che l’impronta ecologica sia decisiva, tra cinque anni la sua importanza dovrebbe raddoppiare, mettendosi al pari con la microposizione. A crescere in misura maggiore sarà la rilevanza dei costi del ciclo di vita, della resilienza climatica, dell’economia circolare e della flessibilità di utilizzo, compreso il cambio della destinazione d’uso.

Per alcuni investitori i criteri finanziari rimangono di gran lunga quelli determinanti, ma le componenti ambientali aumenteranno immancabilmente. Anche la disponibilità a pagare degli investitori, ossia il trasferimento dei costi agli acquirenti immobiliari e locatari, è quindi destinata ad aumentare.

Anche se è vero che tra gli investitori è aumentata la disponibilità a pagare per un immobile «verde» rispetto alle costruzioni standard, continuano comunque a stare molto attenti ai costi aggiuntivi da sostenere. Se nel 2020 era ancora il 54% degli investitori a escludere per principio costi aggiuntivi, nel 2022 questa percentuale è scesa al 39%. Il 20% degli investitori è disposto a sostenere fino al 3% di costi aggiuntivi (nel 2020 era il 14%). Ma quasi nessun investitore è disposto a sostenere costi aggiuntivi ancora più elevati. L’incertezza è notevole, la percentuale di «non so/non risponde» è aumentata dal 28% al 34%.

Negli ultimi anni i forti aumenti dei prezzi dell’energia e dei materiali da costruzione hanno lasciato il segno. Gli investitori sono maggiormente disposti a sostenere costi aggiuntivi se un edificio offre in futuro un’elevata flessibilità nel cambio della destinazione d’uso. In questo modo gli immobili possono essere adattati in modo flessibile alle condizioni di utilizzo modificate.

La disponibilità a pagare è elevata anche se un immobile produce più energia di quanta ne consumi (Minergie-A), se ne consuma estremamente poca (Minergie-P) o se è particolarmente efficiente dal punto di vista energetico (elevata percentuale di energia rinnovabile e Minergie). Gli edifici con emissioni di gas serra molto basse durante la fase di utilizzo sono il quinto fattore più importante per una maggiore disponibilità a pagare.