Finanzielle und ökologische Nachhaltigkeit bei Immobilien gesucht

Direkte Immobilieninvestitionen warfen im Jahr 2023 über alle Immobiliensegmente hinweg eine Gesamtrendite von 1.4% ab. Dies ist vergleichsweise tief, lag sie doch in den zehn Jahren zuvor im Durchschnitt bei 6%.

Die Gesamtrendite gliedert sich in zwei Komponenten: zum einen in den Nettocashflow. Er trug mit 3.2% positiv zur Gesamtrendite bei, was etwa auf den gestiegenen Referenzzinssatz und damit höheren Mieteinnahmen zurückzuführen ist. Zum anderen besteht die Gesamtrendite aus der buchhalterischen Wertänderung. Grund dafür ist, dass die Schweizerische Nationalbank seit langer Zeit den Leitzins rasch zwischen Juni 2022 von -0.75% auf 1.75% im Juni 2023 angehoben hat. In der Folge verloren die Immobilien in den Büchern 1.7% an Wert. (Die Subtraktion von 3.2% - 1.7% ergibt aufgrund der Rundungsdifferenz nicht die erwarteten 1.5%, sondern 1.4%). Der Zinsanstieg hat dafür gesorgt, dass erstmals seit 20 Jahren alle Immobiliensegmente von Wohn- über Büroliegenschaften hin zu Verkaufs- und Industriegebäuden an buchhalterischem Wert verloren.

Laut einer Umfrage von EY vom Januar 2024 sind fast 80% der befragten, professionellen Immobilieninvestoren der Ansicht, dass sich die Korrektur der Buchwerte im Jahr 2024 fortsetzen wird, denn bisher wurden die Abschläge nur moderat in die Bücher eingepreist. Allerdings fand die Umfrage noch vor dem März 2024, als die SNB den Leitzins auf 1.5% reduzierte, statt.

Weitere Zinssenkungen auf bis zu 1.0% sind im laufenden Jahr denkbar. Damit dürften die Preiskorrekturen bei den meisten Immobiliensegmenten im Jahr 2024 anhalten. Während zwei Drittel der Befragten angeben, dass das Investitionsvolumen stabil bleibt, rechnen 18% mit einem Rückgang und 16% mit einer Zunahme. Damit dürften die Neuaufträge für Neubauten und Sanierungen 2024 leicht unter dem Vorjahresniveau liegen. Die Preiskorrekturen im letzten und laufenden Jahr dürften die Grundlage bilden, dass ab 2025 wieder mehr Gelder in Immobilien und Bautätigkeit fliessen.

Ökologische Nachhaltigkeit ist ein zunehmend wichtiger Faktor für den finanziellen Wert einer Immobilie. 85 von 100 Befragten meinen, dass sich der Preisunterschied zwischen umweltfreundlichen und umweltbelastenden Immobilien akzentuieren wird. Verbindliche Mindeststandards für Energieeffizienz bei Wohngebäuden, abgeleitet von der Schweizer Energiestrategie 2050, würden die notwendige Planungssicherheit für Modernisierungsmassnahmen schaffen. Je stärker Immobilien der EU-Taxonomie des «Green Deals» entsprechen, desto günstiger die Fremdfinanzierung.

Gemäss Wüest Partner beurteilen 80% der Bauherren die finanzielle Rendite heutzutage als ausschlaggebend, um in eine bestimmte Immobilie zu investieren. Dieser Anteil ändert sich auch in fünf Jahren nicht, die Rendite bleibt das wichtigste Kriterium. Der Standort und die Mikrolage der Immobilien folgen mit 60% beziehungsweise 40% auf den Rängen zwei und drei. Damit bleiben die traditionellen, «harten» Kriterien die wichtigste Entscheidungsgrundlage für Investoren.

Aber ab dem vierten Rang dreht der Wind: Während der Umweltschutz bisher nur eine untergeordnete Rolle spielte, wird er mittelfristig deutlich an Bedeutung gewinnen.

Bewerten heute 20% der Investoren den ökologischen Fussabdruck als ausschlaggebend, so dürfte er in fünf Jahren eine doppelt so grosse Rolle spielen, damit zieht er mit der Mikrolage gleich. Die Relevanz der Lebenszykluskosten, der Klimaresilienz, der Kreislaufwirtschaft und der Nutzungsflexibilität inkl. Umnutzbarkeit wird am stärksten wachsen.

Finanzielle Kriterien bleiben mit Abstand ausschlaggebend für einigen Investoren, aber die ökologischen Komponenten werden unweigerlich zunehmen. Die Zahlungsbereitschaft der Investoren wird damit ebenfalls steigen müssen respektive die Kostenumwälzung auf Immobilienkäufer und Mieter.

Zwar ist die Zahlungsbereitschaft unter Investoren für eine «grüne» Immobilie im Vergleich zur Standardbauweise gestiegen, sie achten aber weiterhin stark auf die anfallenden Mehrkosten. Hatten im Jahr 2020 noch 54% Investoren Mehrkosten grundsätzlich ausgeschlossen, so ist dieser Anteil 2022 auf 39% gefallen. 20% der Investoren sind bereit, bis zu 3% Mehrkosten zu tragen (2020: 14%). Aber kaum ein Investor ist bereit, für noch höhere Mehrkosten aufzukommen. Die Unsicherheit ist hoch, der Anteil der «Weiss nicht / keine Angabe»-Antworten ist von 28% auf 34% geklettert.

Die hohen Preisanstiege für Energie und Baumaterial haben in den letzten Jahren ihre Spuren hinterlassen. Investoren sind am ehesten bereit, Mehrkosten auf sich zu nehmen, wenn ein Gebäude eine hohe Nutzungsflexibilität und flexible Umnutzung in der Zukunft bietet. Damit können Immobilien flexibel an sich ändernde Nutzungsbedingungen angepasst werden.

Die Zahlungsbereitschaft ist ebenfalls hoch, falls eine Immobilie mehr Energie produziert als es verbraucht (Minergie-A), äussert wenig Energie verbraucht (Minergie-P) oder es besonders energieeffizient ist (hoher Anteil erneuerbarer Energie und Minergie). Gebäude mit sehr tiefen Treibhausgasemissionen während der Nutzungsphase sind der fünftwichtigste Treiber für eine erhöhte Zahlungsbereitschaft.