Recherche de durabilité financière et écologique pour les biens immobiliers

En 2023, tous segments immobiliers confondus, les investissements immobiliers directs ont généré un rendement total de 1,4 %. C’est relativement bas, puisqu’il était en moyenne de 6 % au cours des dix années précédentes.

Le rendement total est divisé en deux composantes: d’une part, le cash-flow net, qui a contribué positivement au rendement total à hauteur de 3,2 %, ce qui s’explique notamment par l’augmentation du taux d’intérêt de référence et donc des revenus locatifs plus élevés. Et d’autre part, la variation de valeur comptable. Cela s’explique par le fait que la Banque nationale suisse a rapidement relevé son taux directeur entre juin 2022 et juin 2023, le faisant passer de -0,75 % à 1,75 %. En conséquence, les biens immobiliers ont perdu 1,7 % de leur valeur dans les livres comptables. (En raison de la différence d’arrondi, la soustraction de 3,2 % – 1,7 % ne donne pas les 1,5 % attendus, mais 1,4 %). La hausse des taux d’intérêt a entraîné, pour la première fois depuis 20 ans, une perte de valeur comptable de tous les segments immobiliers, et ce des immeubles résidentiels aux immeubles de bureaux en passant par les bâtiments commerciaux et industriels.

Selon une enquête menée par EY en janvier 2024, près de 80 % des investisseurs immobiliers professionnels interrogés sont d’avis que la correction des valeurs comptables se poursuivra en 2024, car jusqu’à présent, les baisses n’ont été intégrées que modérément dans les comptes. Toutefois, l’enquête a eu lieu avant mars 2024, lorsque la BNS a réduit son taux directeur à 1,5 %.

D’autres baisses des taux d’intérêt, jusqu’à 1,0 %, sont envisageables cette année. Les corrections de prix devraient donc se poursuivre en 2024 pour la plupart des segments immobiliers. Alors que deux tiers des personnes interrogées indiquent que le volume d’investissement reste stable, 18 % s’attendent à un recul et 16 % à une augmentation. Ainsi, les nouvelles commandes pour des nouvelles constructions et des rénovations en 2024 devraient être légèrement inférieures au niveau de l’année précédente. Les corrections de prix de l’année dernière et de l’année en cours devraient constituer la base pour que davantage de fonds soient injectés dans l’immobilier et l’activité de construction à partir de 2025.

La durabilité écologique est un facteur de plus en plus important pour la valeur financière d’un bien immobilier. 85 personnes interrogées sur 100 pensent que la différence de prix entre les biens immobiliers respectueux de l’environnement et les biens polluants va s’accentuer. Des standards minimaux contraignants pour l’efficacité énergétique des bâtiments résidentiels, dérivés de la Stratégie énergétique 2050 de la Suisse, garantiraient la sécurité de planification nécessaire pour les mesures de modernisation. Plus les biens immobiliers correspondent à la taxonomie européenne du «pacte vert», plus le financement externe est avantageux.

Selon Wüest Partner, 80 % des maîtres d’ouvrage considèrent aujourd’hui que le rendement financier est déterminant pour investir dans un bien particulier. Cette part ne changera pas durant ces cinq prochaines années, et le rendement reste le critère le plus important. L’emplacement et la micro-situation des biens immobiliers occupent respectivement la deuxième et la troisième place, avec respectivement 60 % et 40 %. Les critères «durs» traditionnels restent donc la principale base de décision pour les investisseurs.

Mais à partir de la quatrième place, le vent tourne: alors que la protection de l’environnement n’a joué qu’un rôle secondaire jusqu’à présent, elle gagnera nettement en importance à moyen terme.

Si 20 % des investisseurs considèrent aujourd’hui l’empreinte écologique comme déterminante, cette dernière devrait jouer un rôle deux fois plus important dans cinq ans, rejoignant ainsi la micro-situation. L’importance des coûts du cycle de vie, de la résilience climatique, de l’économie circulaire et de la flexibilité d’utilisation, y compris la réaffectation, va augmenter le plus fortement.

Les critères financiers restent de loin déterminants pour certains investisseurs, mais les composantes environnementales vont inévitablement gagner en importance. La propension à payer des investisseurs devra donc également augmenter, ce qui signifie que les coûts seront répercutés sur les acheteurs immobiliers et les locataires.

Certes, les investisseurs sont davantage disposés à payer pour un bien immobilier «vert» par rapport à la construction standard, mais ils restent très attentifs aux coûts supplémentaires occasionnés. Alors qu’en 2020, 54 % des investisseurs avaient en principe exclu les coûts supplémentaires, cette part est tombée à 39 % en 2022. 20 % des investisseurs sont prêts à supporter jusqu’à 3 % de coûts supplémentaires (2020: 14 %). Mais peu d’investisseurs sont prêts à assumer des coûts supplémentaires encore plus élevés. L’incertitude est à un haut niveau, la proportion de réponses «Ne sait pas / pas de réponse» est passée de 28 % à 34 %.

Les fortes augmentations des prix de l’énergie et des matériaux de construction ont laissé des traces ces dernières années. Les investisseurs sont plus enclins à assumer des coûts supplémentaires lorsqu’un bâtiment offre une grande flexibilité d’utilisation et de réaffectation à l’avenir. Cela permet d’adapter avec souplesse les biens immobiliers à l’évolution des conditions d’utilisation.

La disposition à payer est également élevée si un bien immobilier produit plus d’énergie qu’il n’en consomme (Minergie A), consomme très peu d’énergie (Minergie P) ou est particulièrement efficace sur le plan énergétique (part élevée d’énergies renouvelables et Minergie). Les bâtiments à très faibles émissions de gaz à effet de serre pendant la phase d’utilisation sont le cinquième facteur incitant les investisseurs à payer.