Post-pandemia: home office e digitalizzazione nella lotta per le superfici per uffici

Nel 2021 in tutta la Svizzera c’erano circa 55 milioni di metri quadrati di superfici per uffici. Zurigo, di gran lunga il più grande centro per uffici, rappresenta 10,5 milioni di m². Alla ricerca di rendimenti, gli investitori non hanno costruito solo case plurifamiliari, ma anche immobili per uffici. L’offerta di superfici per uffici sembra attualmente piuttosto elevata. La quota di offerta è la percentuale di superfici per uffici attualmente pubblicizzate per l’affitto; in parole povere, la quota di offerta è la quota di sfitto per gli uffici. Nella media svizzera è pari al 5.4%. In confronto, la quota di sfitto per gli appartamenti è solo dell’1,6%. Anche se il mercato delle superfici per uffici ha presumibilmente bisogno di un po’ più di margine per funzionare senza intoppi, l’offerta in molte città sembra essere troppo alta, almeno nel 2021, il che mette sotto pressione i rendimenti degli immobili ad uso ufficio.

Recentemente, l’home office ha smorzato la domanda di superfici per uffici. Nel 2001, solo il 6,6% dei dipendenti lavorava da casa, sia occasionalmente per 1 o 2 giorni alla settimana, sia come norma. Nel 2013, la quota era già del 18,2%, ma il coronavirus ha raddoppiato questa quota fino a raggiungere quasi il 40% nel 2021. Poiché i dipendenti lavorano più spesso da casa, si riduce la necessità di superfici per uffici. Nella prima metà del 2022 si notano segnali di aziende che avevano rimandato le loro decisioni di localizzazione negli anni del coronavirus 2020 e 2021, ma che ora si stanno trasferendo in nuovi locali. Ciò ha temporaneamente aumentato la domanda. Per rimanere attraenti per i propri dipendenti, le aziende cercano uffici moderni, situati in posizione centrale e ben serviti dai mezzi di trasporto. A medio termine, ossia nei prossimi 10 anni e oltre, il fabbisogno di superfici per uffici dovrebbe diminuire del 15%, secondo il Credit Suisse. Per mettere questo dato in prospettiva, va detto che altri fattori, come la continua crescita dell’occupazione, compensano in parte questo calo della domanda.

Da qualche anno il mercato delle superfici per uffici è caratterizzato da un certo eccesso di offerta. La nuova offerta ha ulteriormente ridotto il rendimento nel 2021, indipendentemente dalla classe degli immobili ad uso uffici, vale a dire dal fatto che si trovino in una posizione privilegiata nel vivace centro della città o in una posizione più isolata. Grazie alla loro posizione e qualità di prim’ordine, i prezzi di acquisto degli immobili a uso uffici di classe A sono superiori a quelli delle classi B e C, con conseguenti rendimenti più bassi. Tuttavia, in caso di dubbio, gli immobili di classe A trovano di nuovo inquilini in tempi relativamente brevi, mentre per gli edifici di classe B e C è più alto il rischio che i locali rimangano sfitti per un periodo di tempo più lungo e che quindi si perdano le entrate da affitto. Nel 2022, i rendimenti degli immobili a uso ufficio dovrebbero rimanere piuttosto stabili, perché l’elevata offerta sarà compensata dall’aumento a breve termine della domanda. Non è ancora possibile stimare l’andamento dei rendimenti a medio termine. Da un lato, è probabile che l’offerta di superfici per uffici cresca meno rapidamente in futuro, perché di recente gli investitori hanno presentato un numero significativamente inferiore di domande di costruzione. In questo modo i rendimenti aumentano. Dall’altro lato, l’home office riduce notevolmente la domanda, con conseguente pressione sui rendimenti.

Qual è l’evoluzione della domanda di superfici per uffici nel lungo periodo, ad esempio entro il 2060? La digitalizzazione è fondamentale per rispondere a questa domanda. È un’arma a doppio taglio: riduce la domanda di necessità di uffici del 15%. Ma, d’altra parte, cambia i profili professionali. Alcune attività cambieranno in modo tale che non si svolgeranno più nei padiglioni industriali, negli showroom o ai letti degli ospedali, ma negli uffici. La «quota in ufficio» aumenterà, ossia aumenterà la percentuale di lavoratori che hanno bisogno di un ufficio, ad esempio nel settore sanitario con l’introduzione del concetto di «sanità digitale». Entro il 2060, crescerà anche la popolazione e quindi il numero di occupati.

Tutte e tre le tendenze – home office, spostamento a favore della quota in ufficio, crescita delle persone occupate – insieme faranno probabilmente aumentare la domanda di superfici per uffici in Svizzera del 23% entro il 2060.