Tempo di ristrutturazioni in Europa

Non è stato solo il coronavirus a condizionare l’attività edilizia in Europa negli ultimi anni. Sebbene gli strascichi lasciati dalla pandemia siano ormai minimi e il settore delle costruzioni si sia ripreso, l’edilizia ora sconta fattori come la guerra russo-ucraina e la conseguente inflazione, gli alti prezzi energetici nonché il costo e le occasionali impossibilità di consegna dei materiali da costruzione.

Rispetto al 3° trimestre 2020, nel 2023 i costi di costruzione di una casa plurifamiliare in molti Paesi europei sono aumentati di più del 15%, in Germania del 25%, in Italia del 19% e in Francia del 18%. La Svizzera si attesta al 15%. Nell’Europa orientale, la situazione in alcuni casi è ancora più drammatica: il Montenegro sta affrontando rincari edili pari al 71%, la Romania al 47% e la Bulgaria ha visto addirittura raddoppiare i propri costi.

Gli aumenti non riguardano soltanto i materiali da costruzione ma anche il finanziamento tramite ricorso al credito. Nel giro di un anno, i tassi di interesse dell’Eurozona sono aumentati del 4%, con una velocità doppia rispetto alla Svizzera. Di conseguenza, i committenti mantengono una certa cautela, se non altro per quanto concerne l’edificazione di nuovi appartamenti.

Gli alti tassi di interesse e i costi di costruzione elevati determineranno nei prossimi anni un calo delle nuove edificazioni nella maggior parte dei Paesi europei, nonostante l’aumento della popolazione e dell’immigrazione. Se nel 2021 in Europa sono stati edificati ancora 1,8 milioni circa di appartamenti, nel 2025 il dato non supererà 1,6 milioni, con un calo del 12,1%.

In Germania nel 2025 si costruirà il 31,8% di appartamenti in meno rispetto al 2021, in Francia il 14,5% e in Austria il 28,3%. Solo in cinque Paesi europei il dato relativo alla nuova edificazione di unità abitative potrebbe aumentare tra il 2021 e il 2025: Irlanda, Slovacchia, Portogallo, Spagna e Italia. L’Italia ha costruito nel 2021 circa 88 000 nuovi appartamenti mentre nel 2023 e 2024 dovrebbe realizzarne più di 100 000.

I costi di costruzione e i tassi di interesse, insieme ai programmi di incentivazione, determinano un adeguamento dei flussi di investimento nel settore delle costruzioni in Europa.

L’attività edilizia residenziale dovrebbe subire una contrazione intorno al 5% tra il 2021 e il 2025, mentre quella legata ai risanamenti dovrebbe registrare un lieve aumento. Nella restante edilizia del soprasuolo, ossia quella commerciale e quella pubblica, dovrebbero aumentare invece del 5% circa sia le nuove edificazioni, sia le ristrutturazioni. Entrambi i rami, però, stanno mostrando recentemente anche in Svizzera maggiori investimenti in ristrutturazioni e risanamenti che in nuove costruzioni.

L’Unione Europea ha istituito un fondo di investimento consistente per stimolare la congiuntura dopo la pandemia. Buona parte di queste risorse confluisce nelle infrastrutture, come strade e binari, per esempio. I volumi relativi al genio civile dovrebbero attestarsi nel 2025 al di sopra di sette punti percentuali rispetto al 2022 e di 14 rispetto al 2019.

Nonostante il benessere, il 15% circa della popolazione europea vive in condizioni precarie. Con «condizioni precarie» si intendono spazi abitativi con tetti non adeguatamente impermeabilizzati, pavimenti umidi, muffa sulle pareti o marciume sugli infissi. In Svizzera si trova in questa situazione l’11% degli abitanti.

In Spagna, Italia e Francia, vive in dimore precarie circa il 20% della popolazione. La Finlandia presenta la percentuale più bassa di popolazione interessata dal problema con un dato del 4,5% mentre Cipro, che raggiunge quasi il 40%, la più alta.

Tendenzialmente si nota che i Paesi con un reddito medio più alto hanno condizioni abitative meno precarie. Da un lato, in queste nazioni i costi per la manutenzione sono relativamente sostenibili. Dall’altro, nei Paesi con un reddito più basso, anche gli affitti degli appartamenti sono ridotti, per cui i proprietari non dimostrano grande disponibilità a operare risanamenti. Tuttavia, i dati non evidenziano correlazioni tra la percentuale di abitazioni in proprietà (ossia la quota di persone che possiedono un appartamento di proprietà anziché prenderlo in locazione) e il fabbisogno di risanamento.

Anche altri fattori, come la quota di edifici d’epoca, il progresso nel risanamento del patrimonio immobiliare e i programmi di incentivazione, incidono sullo stato dei fabbricati. Inoltre, la qualità dei materiali da costruzione e i difetti costruttivi spiegano in parte le condizioni degli appartamenti.

Un’opportunità potrebbe arrivare dai risanamenti a risparmio energetico e da programmi d’incentivazione che puntino soprattutto alla sostenibilità. Misure del genere potrebbero essere interessanti dal punto di vista finanziario per locatori e locatari, perché contribuirebbero a migliorare la qualità abitativa e a ridurre invece i costi di energia e riscaldamento. Il piano di ripresa e resilienza tedesco è un esempio in questo senso perché tra il 2021 e il 2026 prevede lo stanziamento di 25,6 miliardi di euro di sussidi statali per interventi di risanamento energetico.

Malgrado si parli spesso di un utilizzo efficiente degli spazi, molte abitazioni restano invece sotto-occupate nonostante l’immigrazione e la crescita della popolazione. Nell’Unione Europea il dato si attesta in media al 33%.

L’Eurostat ha esaminato la quantità di appartamenti non sfruttati adeguatamente in Europa, considerando fattori come il numero di stanze disponibili, il numero di inquilini, il livello di reddito e l’età. Si considera sotto-occupato un appartamento in cui lo spazio a disposizione degli attuali occupanti sia nettamente superiore alla norma. Al contrario, un alloggio risulta sovraffollato se ospita un numero eccessivo di persone su una superficie troppo ristretta. Maggiore è la quota degli appartamenti sotto-occupati o sovraffollati, più inefficiente è il mercato abitativo, perché tendenzialmente sono troppe le persone che abitano in case e appartamenti troppo grandi o troppo piccoli.

La maggior parte degli alloggi sotto-occupati si trova a Malta, Cipro e in Irlanda (ciascuno con il 70% circa), seguiti da Paesi Bassi, Belgio e Spagna (circa 60%). All’estremo opposto dello spettro si collocano Montenegro e Serbia, con appena il 7% di appartamenti sotto-occupati. Per contro, in questo caso risulta sovraffollato il 50-60% degli alloggi disponibili.

In particolare, i Paesi in cui si riscontrano molti appartamenti sotto-occupati e, contemporaneamente, molti altri sovraffollati, evidenziano un malfunzionamento del mercato abitativo. Tra questi rientrano la Lituania, l’Italia e la Polonia, per esempio. Uno scambio di abitazione tra gli inquilini potrebbe alleggerire in parte il problema ma spesso non è consentito per motivi strutturali. Tra questi, per esempio, è compreso il fatto che chi abita già da tempo in un appartamento di grandi dimensioni, per quanto datato, non accetterà di buon grado di trasferirsi in uno più piccolo e moderno perché questo comporterebbe un affitto più alto.

La percentuale di abitazioni in proprietà evidenzia una stretta correlazione con l’occupazione inefficiente degli spazi abitativi. Maggiore è tale quota, minore è la sotto-occupazione e più alto è il sovraffollamento. Nei Paesi in cui la sotto-occupazione è alta e, al contempo, il sovraffollamento basso, gioca un ruolo importante la ricchezza. Infatti, la Svizzera, per esempio, presenta il 43% di alloggi sotto-occupati ma solo il 6% di abitazioni sovraffollate. In questi casi la risorsa «suolo» è sprecata perché gli abitanti vivono su una superficie di fatto troppo grande, il che è un chiaro indizio di benessere economico. Inoltre, è in atto una modifica delle strutture delle economie domestiche e sono sempre di più le persone che abitano da sole. Il mercato degli alloggi deve quindi diventare più efficiente, un aspetto di cui tenere conto sia nella distribuzione dei locali nei risanamenti, sia nella progettazione degli stessi nelle nuove edificazioni.