En Europe, l’heure est à la rénovation

Au cours de ces dernières années en Europe, l’activité de construction a été impactée par le COVID-19, mais pas seulement. Alors que la pandémie n’a laissé que peu de traces durables et que le secteur s’en est remis, ce sont actuellement d’autres facteurs comme la guerre en Ukraine et l’inflation qui en découle, la hausse des prix de l’énergie et des matériaux de construction ainsi que les difficultés d’approvisionnement qui influent sur les activités de construction.

En comparaison avec le 3e trimestre 2020, les coûts de construction d’un immeuble résidentiel ont augmenté de plus de 15% dans de nombreux pays européens en 2023: +25% en Allemagne, +19% en Italie et +18% en France. En Suisse, la hausse s’élève à 15%. Dans certains pays d’Europe de l’Est, la situation est encore plus dramatique: le Monténégro est confronté à un renchérissement des coûts de construction de 71%, la Roumanie de 47% et la Bulgarie enregistre même un doublement des coûts.

Et il n’y a pas que les matériaux de construction dont le coût a augmenté, c’est aussi le cas de l’emprunt. En un an, les taux d’intérêt sont remontés de 4% dans la zone euro, une progression deux fois plus rapide qu’en Suisse. Par conséquent, les maîtres d’ouvrage font preuve d’une certaine retenue, tout au moins en ce qui concerne la construction de logements neufs.

Dans la plupart des pays européens, la hausse des coûts de construction et des taux d’intérêt entraînera la diminution des constructions de logements neufs dans les prochaines années alors même que la population et l’immigration augmentent. Tandis qu’environ 1,8 million de logements étaient encore construits en Europe en 2021, ce chiffre n’atteindra pas 1,6 million en 2025, soit un recul de 12,1%.

En Allemagne, 31,8% de logements en moins seront construits en 2025 par rapport à 2021, 14,5% de moins en France et 28,3% en Autriche. Seuls cinq pays européens devraient voir la construction de logements augmenter entre 2021 et 2025: l’Irlande, la Slovaquie, le Portugal, l’Espagne et l’Italie. En Italie, environ 88 000 logements neufs ont été bâtis en 2021, un chiffre qui devrait dépasser les 100 000 en 2023 et 2024.

Les coûts de construction et les taux d’intérêt, mais aussi les programmes d’encouragement entraînent un réajustement des flux d’investissement en Europe.

Alors qu’une baisse d’environ 5% des constructions de logements neufs est prévue entre 2021 et 2025, l’activité de rénovation devrait connaître une légère hausse. Dans le reste du secteur du bâtiment – construction non-résidentielle et bâtiment public – les activités de construction comme de transformation devraient augmenter de 5%. En Suisse aussi, ces deux secteurs affichent désormais des investissements supérieurs dans le domaine de la transformation et de la rénovation que dans celui de la construction.

L’Union européenne a mis en place un vaste fonds d’investissement destiné à stimuler la conjoncture après la pandémie. Une grande partie de ces fonds est allouée aux infrastructures telles que les routes et voies ferrées. Le volume des activités de génie civil devrait enregistrer une hausse de 7% en 2025 par rapport à 2022 et de 14% par rapport à 2019.

Malgré la prospérité de l’Europe, environ 15% de sa population vit dans des conditions précaires. Sont dits précaires les logements dont la toiture n’est pas étanche, le sol humide, les murs couverts de moisissures ou les fenêtres en décomposition. En Suisse, 11% des habitants vivent dans de telles conditions.

En Espagne, en Italie et en France, environ 20% de la population occupe un logement précaire. La Finlande affiche le plus faible taux de population concernée, à 4,5%, et Chypre le plus fort, à près de 40%.

Globalement, les pays présentant un revenu moyen élevé sont aussi ceux qui sont les moins touchés par les conditions de logement précaires. D’une part, parce que les coûts d’entretien des logements y sont relativement soutenables. D’autre part, dans les pays à faible revenu, les loyers sont bas, ce qui n’incite pas les bailleurs à effectuer des rénovations. En revanche, les données ne laissent apparaître aucun lien entre le taux de logements en propriété (part de personnes propriétaires de leur logement) et les besoins de rénovation.

D’autres facteurs comme la part de bâtiments anciens, la progression de la rénovation du parc immobilier ou les programmes d’encouragement ont également une influence sur l’état des bâtiments. De plus, la qualité des matériaux de construction et les défauts de construction expliquent en partie l’état des logements.

La rénovation énergétique et les programmes d’encouragement spécifiquement axés sur la durabilité pourraient constituer une opportunité. De telles mesures peuvent s’avérer financièrement payantes pour bailleurs et locataires, car elles améliorent la qualité de vie tout en réduisant les coûts liés à l’énergie et au chauffage. Le Plan pour la reprise et la résilience de l’Allemagne l’illustre parfaitement: entre 2021 et 2026, 25,6 milliards d’euros de subventions publiques seront injectés dans la rénovation énergétique.

On parle souvent d’exploitation efficace de l’espace, mais dans la pratique, de nombreux logements restent sous-occupés malgré l’immigration et la hausse de la population. Au sein de l’Union européenne, le taux de sous-occupation s’élève à 33%.

Eurostat a étudié la part de logements occupés de façon inadéquate en Europe en se basant sur des critères comme le nombre de pièces disponibles, le nombre d’habitants, le niveau de revenu et l’âge. Un logement est considéré comme sous-occupé s’il offre à ses occupants actuels nettement plus d’espace que c’est d’ordinaire le cas. À l’inverse, un logement est suroccupé lorsqu’un trop grand nombre de personnes vivent dans un espace insuffisant. Plus la part de logements sous-occupés ou suroccupés est importante, plus le marché du logement est inefficace, car cela signifie que trop de personnes vivent dans des appartements ou des maisons trop grands ou trop petits pour elles.

Les plus forts taux de logements sous-occupés sont enregistrés à Malte, à Chypre et en Irlande (environ 70%), suivis des Pays-Bas, de la Belgique et de l’Espagne (environ 60%). À l’autre extrémité de l’échelle se trouvent le Monténégro et la Serbie qui comptent seulement 7% de logements sous-occupés. Dans ces deux pays, 50 à 60% des logements sont en revanche considérés comme suroccupés.

Les pays dont le marché du logement est le plus inefficace sont ceux où l’on trouve à la fois un grand nombre de logements sous-occupés et suroccupés. C’est le cas notamment de la Lituanie, de l’Italie et de la Pologne. Des échanges de logement entre locataires pourraient permettre de régler une partie du problème, mais cette solution se heurte souvent à des raisons structurelles. Ainsi, les occupants de longue date d’un grand appartement ancien ne déménageront pas dans un logement moderne plus petit dont le loyer sera plus élevé.

Il existe une forte corrélation entre le taux de logements en propriété et l’occupation inefficace des logements. Plus celui-ci est élevé, plus la sous-occupation est faible et la suroccupation est forte. Dans les pays présentant à la fois une forte sous-occupation et une faible suroccupation des logements, on constate un lien avec le niveau de prospérité.

La Suisse en fait partie, avec 43% de logements sous-occupés et seulement 6% de logements suroccupés. De tels cas représentent un gaspillage de la ressource «sol», car les habitants vivent sur une surface trop grande, ce qui est l’expression même de la prospérité. Par ailleurs, la structure des ménages évolue, avec une part toujours plus grande de personnes vivant seules. Le marché du logement doit gagner en efficacité. Il s’agit d’en tenir compte lors de la répartition des surfaces dans la rénovation et de la planification des espaces dans la construction de logements neufs.