Utilizzo più efficiente degli spazi abitativi

Le esigenze di spazio di una persona cambiano con l’età e la situazione personale. Le persone giovani occupano in media una superficie abitativa di circa 40 metri quadri, che sale invece a 60-70 con l’età.

Sorprende però che in quasi tutte le fasce d’età l’80% circa delle persone non sia soddisfatta della propria attuale superficie abitativa e ne vorrebbe di più o di meno di quanta ne abbia a disposizione adesso. Tra i 40 e i 49 anni di età è soddisfatto della superficie attuale solo il 40%.

Le persone più avanti con gli anni vorrebbero per lo più uno spazio abitativo di dimensioni inferiori, le giovani invece uno più ampio. A quanto emerge, la maggior parte delle generazioni vivrebbe in alloggi sbagliati, per cui si pone la domanda di come sfruttare in modo più efficiente lo spazio abitativo disponibile.

Con «efficiente» si intende in modo da garantire al maggior numero di persone possibile esattamente la superficie che queste desiderano, per età e situazione di vita.

Le persone giovani sono più mobili e disposte a traslocare rispetto a quelle di una certa età. Tre quarti delle persone sotto i trent’anni, infatti, sono aperte all’idea di trasferirsi, idea che aggrada ancora a una persona su tre una volta superati i 50 anni. In media pianifica un trasloco il 45% della popolazione svizzera.

Il primo motivo di un cambio di abitazione è la formazione di una famiglia o una nuova nascita, come dichiara il 45% delle persone interpellate. Per contro, l’uscita dal nucleo familiare di una figlia o un figlio diventati ormai grandi spingerebbe il 18% delle persone interpellate a cercarsi un posto più piccolo in cui vivere, tendenza che riguarda naturalmente le persone oltre i 50 anni.

Una percentuale che va dal 10 al 20% delle persone interpellate cita come motivo di trasloco, oltre a un cambio del luogo di lavoro, al pensionamento o all’acquisto di una casa di proprietà, soprattutto le finanze, come un aumento del canone di locazione o l’aver risparmiato un patrimonio sufficiente, per esempio. Tutte circostanze che modificano la situazione personale e possono quindi portare a un trasloco.

Il fatto di finire per cambiare la propria dimora, quindi, non dipende solo dal desiderio di una maggiore o minore superficie abitativa.

Un’altra importante ragione che trattiene le persone dal trasferirsi è il grande divario dei canoni di locazione tra appartamenti esistenti e nuove edificazioni. Nei contratti abitativi di lunga durata, gli affitti sono relativamente bassi perché il loro adeguamento è rigidamente disciplinato per legge. Dal 2009, i canoni per le nuove offerte hanno registrato un aumento fino all’8% rispetto al parco di alloggi già esistenti. Questo genera un cosiddetto effetto «lock-in»: chi decide di trasferirsi in un appartamento nuovo di dimensioni più contenute finisce a volte per pagare un canone più alto rispetto all’alloggio più grande in cui viveva prima.

Anche se un canone di locazione più caro può essere oggettivamente giustificato perché lo standard costruttivo o l’isolamento termico, per esempio, sono migliori nelle nuove edificazioni rispetto alle vecchie, resta il fatto che non tutti possono o vogliono spendere di più per l’appartamento. Questa bipartizione del mercato degli alloggi contribuisce quindi a uno sfruttamento inefficiente delle superfici abitative disponibili. Gli spazi abitativi sovvenzionati o le strutture «di pubblica utilità» frammentano ulteriormente il mercato, esacerbando il problema. Anche porre un freno ai canoni di locazione, però, sarebbe una cattiva idea perché disincentiverebbe la costruzione di nuovi alloggi, restringendo ulteriormente l’offerta di spazi abitativi.

Esistono diversi portali Internet che pubblicano annunci di appartamenti in affitto, dove si trovano occasionalmente offerte per uno scambio di alloggi: due parti, cioè, si scambiano casa perché una delle due desidera avere uno spazio abitativo più grande e l’altra più piccolo. Al tempo stesso, la soluzione punta a scongiurare l’aumento dei rispettivi canoni di locazione. Anche chi possiede più appartamenti da affittare può fungere da piattaforma in questo senso, come ha dimostrato di recente Credit Suisse nel suo complesso «Accu» a Zurigo-Oerlikon. La struttura comprende circa 150 appartamenti. CS propone agli inquilini di scambiarsi gli alloggi all’interno dell’area quando se ne libera uno, mantenendo invariato il canone a metro quadro che questi pagano al momento.

Un inquilino di lungo corso che ha vissuto finora in un appartamento da 4,5 locali di 110 metri quadri paga 1 800 franchi di affitto al mese, pari a 16.40 franchi per metro quadro. Trasferendosi in un alloggio più piccolo di 80 metri quadri, quindi, paga solo 1 312 franchi. Un’offerta piuttosto vantaggiosa per il mercato zurighese. CS, a sua volta, può ora affittare l’appartamento più grande rimasto vacante a un prezzo più alto, di circa 2 000 franchi, realizzando così maggiori profitti.

Tuttavia, l’inquilino successivo ottiene comunque un canone conveniente perché il costo mensile di alloggi comparabili ammonta nella maggior parte dei casi ad alcune centinaia di franchi in più. Questo sistema consente di ridurre gradualmente il divario dei canoni di affitto tra alloggi esistenti e nuove costruzioni e di sfruttare in modo più efficiente lo spazio abitativo.