Wohnraum effizienter nutzen

Der Platzbedarf eines Menschen variiert mit dem Alter und der Lebenssituation. Junge Menschen belegen im Schnitt rund 40 Quadratmeter Wohnfläche, Ältere hingegen zwischen 60 und 70 Quadratmetern.

Es überrascht aber, dass in fast allen Alterskohorten rund 80% der Menschen mit ihrer aktuellen Wohnfläche nicht zufrieden sind, sie wollen entweder mehr oder weniger Wohnfläche als sie aktuell nutzen. Lediglich 40% der 40- bis 49-Jährigen sind mit der aktuellen Fläche glücklich.

Die Älteren wüschen sich mehrheitlich weniger Wohnraum, die jüngeren hingegen mehr Fläche. Es scheint, als wohnen die meisten Generationen in den falschen Unterkünften, daher stellt sich die Frage, wie der vorhandene Wohnraum effizienter genutzt werden kann.

Effizient bedeutet, dass möglichst vielen Menschen genau jene Wohnfläche zur Verfügung stehen würde, die sie sich je nach Alter und Lebenslage wünschen.

Junge Menschen sind mobiler und umzugswilliger als ältere. Drei Viertel der unter 30-Jährigen sind offen für einen Umzug, von den Über 50-Jährigen noch immer jeder Dritte. Im Schnitt planen 45% der Schweizer Bevölkerung einen Umzug.

Der wichtigste Grund für einen Wohnungswechsel ist die Familiengründung bzw. zusätzlicher Nachwuchs, 45% der Befragten nennen diesen Auslöser. Umgekehrt bedeutet der Auszug der eigenen, mittlerweile erwachsenen Kinder für 18% der Befragten, sich nach einer kleineren Bleibe umzusehen. Dies betrifft naturgemäss die Über-50-Jährigen.

10 bis 20% der Befragten geben jeweils neben dem Wechsel des Arbeitsorts, der Pensionierung oder dem Erwerb von Wohneigentum insbesondere Finanzen als Grund für einen Umzug an, wie etwa einen Mietpreisanstieg oder die Ansparung von ausreichend Vermögen. Dies sind alles Umstände, welche die Lebenssituation verändern und zu einem Umzug führen können.

Ob man tatsächlich sein zu Hause wechselt, hängt damit nicht nur von dem Wunsch nach mehr oder weniger Wohnfläche ab.

Ein weiterer wichtiger Grund, der die Menschen vom Umzug abhält, ist die grosse Kluft der Mietpreise zwischen bestehenden und neuen Wohnungen. In langjährigen Wohnverhältnissen sind die Mieten vergleichsweise tief, denn ihre Anpassung ist gesetzlich eng vorgegeben. Seit 2009 haben sich die Mieten für neue Angebotswohnungen um bis zu 8% mehr verteuert als für ältere Bestandswohnungen. Dies führt zu einem "Lock-In"-Effekt («Einlochungseffekt»): Selbst wenn die Menschen in eine neue, kleinere Wohnung umziehen sollten, so bezahlen sie mitunter eine höhere Miete als in der bisherigen, grösseren Wohnung.

Mag der höhere Mietpreis objektiv gerechtfertigt sein, etwa weil der Ausbaustandard oder die Wärmedämmung im Neubau besser sind als im Altbau: Nicht jeder kann oder will mehr Franken für die Wohnung aufbringen. Die Zweiteilung des Wohnungsmarkts trägt daher zu einer ineffizienten Nutzung der vorhandenen Wohnflächen bei. Subventionierter Wohnraum oder «gemeinnützige» Bauten unterteilen den Wohnungsmarkt noch weiter und verschärfen das Problem zusätzlich. Mietpreisbremsen sind ebenfalls schlechte Ideen, weil sie den Bau neuer Wohnungen reduzieren und damit das Wohnraumangebot weiter einschränken.

Es gibt mehrere Internetportale, auf denen Wohnungen zur Vermietung ausgeschrieben werden. Gelegentlich findet man Angebote für einen Wohnungstausch: Zwei Parteien tauschen ihre Wohnungen, weil die eine Partei mehr, die andere weniger Wohnraum wünscht. Zugleich soll ein Anstieg des jeweiligen Mietpreises verhindert werden. Eigentümer von mehreren Mietwohnungen können ebenfalls als Drehscheibe fungieren, wie die Credit Suisse jüngst in ihrer Überbauung «Accu» in Zürich-Oerlikon gezeigt hat. Dazu gehören rund 150 Wohnungen. Die CS bietet den Mietern an, innerhalb des Areals ihre Wohnung zu tauschen sobald eine andere frei wird und dabei ihren bisherigen Quadratmeter-Mietpreis beizubehalten.

Ein langjähriger Mieter lebte bislang in einer 4.5-Zimmer-Wohnung mit 110 Quadratmetern, er zahlte 1 800 Franken Miete monatlich, also 16.40 Franken je Quadratmeter. Zieht der Mann in eine kleinere Bleibe mit 80 Quadratmetern, so zahlt er lediglich 1 312 Franken. Dies ist ein günstiges Angebot für Zürcher Verhältnisse. Die CS wiederum kann die nun leerstehende, grössere Wohnung zu einem höheren Preis von etwa 2 000 Franken vermieten. Die CS erzielt also mehr Einnahmen.

Dennoch entrichtet der Nachmieter eine recht günstige Miete, denn vergleichbare Objekte kosten monatlich meist einige Hundert Franken im Monat mehr. Auf diese Weise wird die Kluft bei den Mietpreisen zwischen alten und neuen Wohnungen schrittweise verringert und der Wohnraum effizienter genutzt.