Utilisation plus efficace de l’espace habitable

Le besoin d’espace d’une personne varie en fonction de son âge et de sa situation de vie. Les jeunes occupent en moyenne environ 40 m2 de surface habitable, contre 60 à 70 m2 pour les seniors.

Dans presque toutes les tranches d’âge, on constate toutefois qu’environ 80% des personnes ne sont pas satisfaites de leur surface habitable actuelle et souhaiteraient une surface plus petite ou plus grande. Seuls 40% des 40-49 ans se déclarent satisfaits de leur surface habitable.

La majorité des seniors souhaiteraient une surface plus petite tandis que les jeunes aimeraient une surface plus grande. Il semblerait que la plupart des générations ne résident pas dans le logement qui convient, d’où la question de savoir comment utiliser plus efficacement l’espace habitable disponible.

«Efficacement» signifie mettre à la disposition d’un maximum de personnes la surface habitable souhaitée en fonction de leur âge et de leur situation de vie.

Les jeunes sont plus mobiles et plus enclins à déménager que leurs aînés. Trois quarts des moins de 30 ans sont ouverts à l’idée de déménager, contre seulement un tiers des plus de 50 ans. En moyenne, 45% de la population suisse prévoient de déménager.

Pour 45% des personnes interrogées, fonder une famille ou l’arrivée d’un enfant supplémentaire est le principal motif de déménagement. À l’inverse, le départ des enfants, devenus adultes, incite 18% des personnes interrogées à rechercher un logement plus petit. Ce facteur déclencheur concerne naturellement les plus de 50 ans.

Pour 10 à 20% des personnes interrogées, un déménagement est motivé notamment par des raisons financières, p. ex. hausse du loyer ou constitution d’un patrimoine suffisant, ainsi que par le changement du lieu de travail, le départ à la retraite ou l’achat d’un logement. Ce sont autant de circonstances qui modifient la situation de vie et peuvent conduire à un déménagement.

Le changement de logement ne dépend donc pas uniquement du désir d’avoir plus ou moins de surface habitable.

Les locataires renoncent à déménager également en raison du fossé qui s’est creusé entre le loyer du logement actuel et du nouveau logement. Les loyers des locataires de longue date sont comparativement bas grâce à l’encadrement légal strict de leur adaptation. Depuis 2009, les loyers de l’offre de logements ont augmenté jusqu’à 8% de plus que ceux du parc de logements plus anciens. Il en résulte un effet «lock-in» (effet d’«enfermement»): si des locataires devraient déménager dans un nouveau logement plus petit, ils paieraient un loyer plus élevé que pour leur ancien logement plus grand.

Même si le loyer plus élevé peut être objectivement justifié p. ex. par un standard d’aménagement ou une isolation thermique des nouvelles constructions supérieurs à ceux des anciennes: tout le monde ne peut ou ne veut pas dépenser plus pour son logement. Cette dichotomie du marché du logement contribue donc à une utilisation inefficace des surfaces habitables disponibles. Les logements subventionnés ou les constructions dites «d’utilité publique» fragmentent encore davantage le marché du logement et accentuent le problème. L’encadrement des loyers est également une mauvaise idée, car il réduit la construction de nouveaux logements et limite donc encore plus l’offre de logements.

Plusieurs portails Internet proposent des logements à la location. On y trouve parfois des offres d’échange de logements: deux parties, dont l’une souhaite plus d’espace et l’autre moins, échangent leurs logements. Ce faisant, elles évitent une hausse du loyer respectif. Les propriétaires de plusieurs logements locatifs peuvent également jouer le rôle de plaque tournante, comme le Credit Suisse l’a récemment montré dans son lotissement «Accu» à Zurich-Oerlikon. Celui-ci comprend environ 150 appartements. Le CS propose aux locataires de changer de logement au sein du lotissement dès qu’un autre se libère, tout en conservant le loyer au mètre carré de l’ancien logement.

Un locataire de longue date vit dans un logement de 4,5 pièces et de 110 m2 pour un loyer mensuel de 1800 francs, soit 16,40 francs par mètre carré. S’il emménage dans un logement plus petit de 80 m2, il ne paiera que 1312 francs, ce qui, vu les conditions du marché zurichois, est un loyer avantageux. De son côté, le CS peut louer l’appartement plus grand, désormais vide, pour un loyer rehaussé à 2000 francs. Le CS augmente ainsi ses recettes.

Malgré tout, le nouveau locataire paie un loyer très avantageux, car des objets comparables coûtent généralement quelques centaines de francs de plus par mois. Ce faisant, l’écart de loyer entre les anciens et les nouveaux logements est progressivement réduit et l’espace habitable est utilisé plus efficacement.