Construire dans les régions touristiques

En 2019, avant la crise sanitaire, le tourisme en Suisse a réalisé un très bon chiffre d'affaires. Les hôteliers ont enregistré environ 40 millions de nuitées. La majorité des nuitées est attribuée aux touristes étrangers. Or, au cours des 15 dernières années, le nombre de nuitées des touristes domestiques a augmenté plus rapidement que celui des touristes étrangers. Pendant la crise sanitaire, le tourisme étranger a fléchi, tandis que le tourisme domestique s'est montré plutôt solide. Selon la KOF, le tourisme domestique devrait maintenir sa croissance (18,7 mio. de nuitées en 2023), tandis que le retour des touristes étrangers se fait attendre. Les chiffres se limitent aux clients des hôtels. Il n'existe pas de prévisions concernant le nombre de nuitées en appartement de vacances, mais les données des dernières années laissent présager une évolution presque identique du nombre de nuitées en hôtel et en appartement de vacances. Les prévisions de l'hôtellerie ont donc une certaine importance pour les appartements de vacances également. Selon l'Office fédéral de la statistique, on entend par appartement de vacances les logements proposés pour un usage touristique par l’entremise d’une organisation de promotion ou de location (par ex. plateformes de réservations).

Le nombre d’appartements de vacances en Suisse est passé d'environ 33’400 en 2016 à près de 30’100 en 2019, avant d’être légèrement orienté à la hausse en 2020. L’offre d’appartements de vacances a donc diminué ces dernières années. Dans la même période, la demande a augmenté, malgré le léger recul des deux dernières années. Cependant, le nombre de nuitées reste élevé. Les prévisions de la KOF (voir illustration 1) tablent sur une augmentation du nombre de nuitées jusqu’en 2023 et un redressement après la crise sanitaire. La hausse de la demande, liée à une offre limitée, promet une augmentation des prix. Si l’augmentation du nombre de nuitées permet de générer des revenus plus élevés, il pourrait s'avérer intéressant pour les investisseurs de construire des appartements de vacances.

À l’instar du nombre d’appartements de vacances, le nombre de lits disponibles a également reculé. En supposant que chaque lit est disponible 365 jours par an, la capacité est le quotient des nuitées et du nombre de lits disponibles. Le taux d'occupation a augmenté ces dernières années et a pu maintenir son niveau pendant la crise sanitaire. Un taux d’occupation plus élevé signifie une utilisation plus efficace des capacités disponibles, et, partant, un meilleur rendement pour les investisseurs. Il est fort probable que le niveau du taux d’occupation est sous-estimé, car, contrairement à l’hypothèse de la disponibilité permanente des lits, la plupart des propriétaires d’appartements de vacances les utilisent eux-mêmes pendant quelques semaines par an.

Au cours des cinq à sept dernières années, les investissements de construction ont augmenté dans les régions touristiques. Les dépenses ont également été plus importantes, notamment pour l’hébergement et l’infrastructure de transport et de loisir. Les régions touristiques sont mieux connectées aux réseaux ferroviaire et routier et les voies de communication y sont dans un meilleur état. L’offre de loisirs a également été développée. Cela améliore l'attractivité de ces régions, qui peuvent s’attendre à un nombre croissant de touristes. En conséquence, la demande d’appartements de vacances devrait également augmenter.

Près de 60% des locataires d’appartements de vacances sont des touristes domestiques. À titre de comparaison, vu sur l’ensemble des types d’hébergement en Suisse, les clients suisses ne représentent que 52% (par rapport au nombre de nuitées). De plus, les clients passent en moyenne 6,5 nuits dans les appartements de vacances (ce qui est vrai tant pour les touristes domestiques qu’étrangers), par rapport à seulement 2 nuits dans les hôtels. Il est donc probable que les locataires d’appartements de vacances y passent des séjours plus longs, ce qui assure des recettes plus stables et plus élevées pour le propriétaire. En outre, moins de changements de clients signifie moins de frais d’entretien grâce à la réduction des charges administratives et de nettoyage notamment. Dans ce contexte et grâce à la demande croissante prévue, les appartements de vacances pourraient s'avérer viables pour les investisseurs.