Ungesunde Nebenwirkungen der Mietpreisbremse

Die Erfahrungen aus Berlin bieten eine Antwort auf die Frage. Der Mietdeckel wurde am 4. Juni 2019 angekündigt und trat am 23. Februar 2020 in Kraft. Dieses Gesetz definierte Mietobergrenzen, zu hohe Mieten mussten gesenkt werden. Zudem fror es die Mieten für fünf Jahre ein. Schon kurz nach der Ankündigung sind die Mietpreise für inserierte Wohnungen gesunken. Ökonomische Schätzungen gehen von einer Reduktion um 7 bis 11% aus. Berlin hat das Gesetz eigenmächtig durchgedrückt, obwohl nur der Bund eine solche Kompetenz besitzt. Deshalb wurde es gerichtlich im März 2021 für nichtig erklärt. Anschliessend schossen die Mieten wieder in die Höhe.

Der Mietendeckel hat also die Mietpreise vorübergehend etwas gesenkt, die langfristigen Auswirkungen ohne Gerichtsentscheid sind indes unklar. Die Rendite für Mietwohnungen wurden gesenkt. Im gleichen Zeitraum stiegen die Preise für Wohneigentum jedoch um 10% pro Jahr. Eine Sanierung und Umnutzung zu Wohneigentum scheint also attraktiv, insbesondere da eine Wohnung ohne Mieter weniger schnell an Wert verliert als mit Mieter.

Das Ziel einer Mietpreisbremse ist es, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Mieten wurden tatsächlich temporär gesenkt. Die Situation in Berlin zeigt aber, dass die Anzahl an inserierten Mietwohnungen um enorme 60% gesunken im Vergleich zu der Periode vor der Ankündigung des Mietendeckels. Die Wohnungssuche gestaltet sich damit auf einen Schlag deutlich schwieriger. Personen, die neu nach Berlin ziehen, müssen länger suchen. Berliner, die einen neuen Arbeitsplatz in der Stadt gefunden haben und deswegen umziehen wollten, müssen nun eventuell längere Pendelstrecken akzeptieren.

Für Vermieter stellt die Miete eine wichtige Ertragsquelle dar. Wird die Miete und damit der voraussichtliche Ertrag jedoch vom Staat eingeschränkt, überlegen es sich Investoren zwei Mal, ob sie eine Immobilie hochziehen. Seit 2018, dem Jahr vor der Ankündigung der Mietpreisbremse, ist die Anzahl der Baugesuche in Berlin um 15% auf rund 20.200 Wohnungen gesunken. In ganz Deutschland hingegen ist sie um 6% gestiegen. Die Baugesuche für Wohnungen sind in Berlin seit der Ankündigung der Mietpreisbremse stark rückläufig, damit ist das Angebot an Mietwohnungen auch langfristig beeinträchtigt.

Nicht nur deutsche Städte können auf (unglückliche) Erfahrungen mit der Mietpreisbremse verweisen. Genf kennt die Mietpreisbremse bereits seit 1996. Dennoch scheint die Entwicklung gehemmt, da Genf in den letzten rund 15 Jahren viel weniger Bauinvestitionen pro Einwohner getätigt hat als der Rest der Schweiz. Die Investitionen in Genf sind unterdurchschnittlich, obwohl auch ihr Leerstand landesweit gesehen äusserst tief ist. Das geringe Angebot treibt wundersame Blüten: Mieter versuchen auf Wohneigentum auszuweichen, dabei sind inoffizielle Anzahlungen in fünfstelliger Frankenhöhe nicht selten. Dies zeigt ein Gerichtsfall in der Stadt aus 2021: hunderte Menschen haben einen Vorschuss für Eigentumswohnungen geleistet, aber sie sind Opfer von Betrügern geworden. Jahrelang waren die Bauinvestitionen tief, 2018 und 2019 waren die langersehnte Ausnahme: Die Bauprojekte in Quai Vernets und Carouge schaffen fast 2000 neue Wohnungen. Dadurch sollte das jahrelang leidende Angebot in Genf mindestens belebt werden. Doch der Effekt scheint nur begrenzt gewesen zu sein, schon 2021 haben sich die Verhältnisse wieder normalisiert.

Die gesetzliche Mietpreisbremse in Genf legt die maximale Miethöhe für viele Wohnungen fest. Ferner ist die Miete eingefroren und darf für 3, 5 oder 10 Jahre nicht erhöht werden - je nachdem, ob es sich um einen Umbau, Ausbau oder Ersatzneubau handelt.

Bestandsmieten sind äussert gut geschützt. Ihre Mieten sind in den letzten 25 Jahren nahezu konstant geblieben. Sobald aber ein Mieter auszieht, schnellt die Miete für die Wohnung in die Höhe. Nach einem Wechsel des Mieters legten die Mietpreise um 11.9% zu (Durchschnitt der letzten 25 Jahre), im Spitzenjahr 2012 gar um 20%. Deswegen bleiben Einheimische dauerhaft in ihren Wohnungen, selbst wenn diese zu gross für die eigenen Bedürfnisse geworden sind oder sich die Wohnung in einem materiell schlechten Zustand aufgrund ausbleibender Investitionen befindet. Stattdessen müssen Neuhinzugezogene kleine Wohnungen zu hohen Mieten hinnehmen.