Wohnungsmarkt: Vom Überschuss zur Not in zwei Jahren

Fast 79'000 Wohnungen standen im Jahr 2020 frei, ein Höchststand der vergangenen Dekaden. Die Rede war von Wohnungsüberschuss, die Mieten für Neubauten sanken. Mancherorts mussten Vermieter Gutscheine oder Mietnachlässe gewähren, um Interessenten zu locken. Die Zeiten sind vorerst vorbei. 2022 standen nur noch etwa 61'500 Wohnungen frei. Ein Rückgang von 17'500 Wohnungen in nur zwei Jahren, so etwas hat die Schweiz seit mindestens 40 Jahren nicht gesehen. Die Leerstandsquote ist von 1.7% auf 1.3% gerutscht und die Talfahrt dürfte sich 2023 auf 1.2% fortsetzen. Manche Tageszeitungen propagieren bereits eine Wohnungsnot. Sie verweisen auf nun steigende Mieten, kürzere Laufzeiten von Wohnungsinseraten im Internet und grössere Warteschlangen bei Besichtigungen.

Jeder neu gegründete Haushalt braucht eine Wohnung. Die Bautätigkeit folgt dabei Zyklen, in den wenigsten Jahren haben sich Angebot und Nachfrage genau ausgeglichen. Wenn mehr Wohnungen gebaut als Haushalte neu gegründet wurden, so führte dieser Überschuss zu einem Anstieg des Leerstands.

Zwischen 2010 und 2018 wurden im Durchschnitt 49'000 Wohnungen jährlich gebaut. Dem standen rund 45'000 neugründete Haushalte pro Jahr gegenüber. Entsprechend nahm der Leerstand zu. Danach setzt aber eine Trendumkehr ein, es wurden weniger Wohnungen gebaut als zuvor und gleichzeitig wurden mehr neue Haushalte gegründet. Dies bedeutete eine Reduktion des Leerstands, auch 2023 dürften mehr Wohnungen nachgefragt als neu gebaut werden.

Drei Faktoren bestimmen die Gründung von neuen Haushalten. Erstens, die Nettozuwanderung, in die Schweiz migrieren mehr Menschen als auswandern. Dadurch sind eine halbe Million neuer Haushalte in den letzten 20 Jahren entstanden, also etwa 2/3 aller zusätzlichen Haushalte. Zweitens, der Geburtenüberschuss, er hat etwa 7'000 Haushalte pro Jahr bzw. 18% beigetragen. Der bislang kleinste Faktor waren die Haushaltsverkleinerungen, sie verursachten bis 2018 bloss 6'000 neue Haushalte pro Jahr bzw. 15%. Seit 2019 hingegen haben sie eine deutlich grössere Bedeutung erlangt, ihr Beitrag erhöht sich auf gut 20'000 zusätzliche Haushaltsgründungen jährlich. Dieser Faktor begründet seitdem den starken Anstieg von neuen Haushalten und die Kehrtwende am Wohnungsmarkt hin zu einem drohenden Wohnungsmangel.

Haushaltsverkleinerung bedeutet, dass Menschen heutzutage in einem jüngeren Alter den Elternhaushalt verlassen. Im nächsten Lebensabschnitt ziehen sie mit ihrem Partner aber erst in einem späteren Alter zusammen als noch vor ein paar Jahren. Junge Menschen leben also länger alleine. Die Lebenserwartung steigt für alle Menschen in der Schweiz, wodurch Menschen später sterben und folglich weniger Haushalte aufgelöst werden. Ferner trägt dazu bei, dass die Älteren mehr Wohnfläche pro Kopf beanspruchen als in der Vergangenheit. Während Unter-25-Jährige konstant 46 Quadratmeter im Schnitt beanspruchen und 25-65-Jährige 59 Quadratmeter, ist der Platzbedarf für Über-65-Jährige von 68 auf 71 Quadratmeter in den letzten sieben Jahren gestiegen (+4.4%).

2023 dürfte sich der Mangel an Wohnungen verschärfen. Eine Lösung bietet nur der Bau neuer Wohnungen. Im laufenden Jahr ist aber mit keiner Zunahme der Bauaktivität in diesem Segment zu rechnen, denn dafür hätten die Baugesuche schon in den letzten eins bis drei Jahren zulegen müssen.

Zwischen dem Einreichen und der Bewilligung eines Baugesuchs vergehen im Durchschnitt etwas über fünf Monate und zwischen Bewilligung und Fertigstellung des Gebäudes weitere zwei Jahre, total also etwa 2.5 Jahre. Die Anzahl der bewilligten Wohnungen sinkt jedoch seit 2013 fast durchgehend, jüngst erreichte sie die Tiefmarke von nahezu 40.000 Wohnungen. Der Auftragseingang im Wohnungsbau schwankt seit 2013 zwischen 7 und 8 Mrd. Franken pro Jahr. Der nominale, jüngste Anstieg in den letzten eins bis zwei Jahren ist eine Folge des deutlich teureren Baumaterials. Heutzutage kostet der Bau einer neuen Wohnung im Mehrfamilienhaus laut Baupreisindex 13% mehr als noch vor zwei Jahren. Höhere Kosten bedeuten für Investoren weniger Rendite.

Die Niedrigzinsen haben seit Anfang des letzten Jahrzehnts den Bau von Mehrfamilienhäusern in der Schweiz befeuert. Mit jedem zusätzlichen Jahr hat aber der Zinseffekt nachgelassen, weil die Rendite auf Immobilien durchgehend gesunken ist. 2022 kam die Zinswende, erstmals seit 20 Jahren ist die Rendite auf Mehrfamilienhäuser endlich wieder gestiegen. Mit dem Zinsanstieg haben Investoren aber wieder eine grössere Auswahl, in welche Anlageklasse sie ihr Geld stecken wollen. Die Zinsen auf schweizerische Staatsanleihen sind deutlich gestiegen und dürften 2023 1.5% erreichen. Damit Investoren also weiterhin Interesse an Immobilien haben, muss ihre Rendite zunehmen, das heisst, die Mieten werden steigen.

Tatsächlich ziehen gemäss verschiedenen Indizes die Mietpreise seit ein paar Quartalen wieder an und die Investoren erwarten laut einer Umfrage des Hauseigentümerverbands in den nächsten 12 Monaten weiter steigende Mietpreise. Dies alles bedeutet, dass der Wohnungsmarkt 2023 angespannt bleibt. Erst eine deutliche Zunahme der Bauaktivität dürfte Entspannung bringen, aber es gibt keine Anzeichen, dass dies vor 2024 oder gar 2025 geschieht.